Kündigung wegen Vertragsverletzung
Auch: Kündigung wegen Pflichtverletzung · verhaltensbedingte Kündigung
Die Kündigung wegen Vertragsverletzung ist die verhaltensbedingte Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, weil der Mieter schuldhaft und nicht nur unerheblich gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen hat. Je nach Schwere kommt eine ordentliche oder eine außerordentliche fristlose Kündigung in Betracht.
Ausführliche Erklärung
Für die ordentliche Kündigung ist § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB einschlägig: Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat. Bereits leichte Fahrlässigkeit genügt für das Verschulden; entscheidend ist, ob die Pflichtverletzung in einer Gesamtabwägung als so gewichtig einzustufen ist, dass eine Kündigung als angemessene Reaktion erscheint. Einzelne geringfügige Verstöße reichen dafür in der Regel nicht aus – erforderlich ist ein gewisses Gewicht, ohne dass die Schwelle der "Unzumutbarkeit" wie bei der fristlosen Kündigung erreicht sein muss. Beispiele aus der Rechtsprechung sind die beharrliche Verweigerung notwendiger Duldungspflichten, etwa bei der Installation von Rauchmeldern oder dem Austausch von Wasserzählern.
Wiegt die Pflichtverletzung so schwer, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist, kann er stattdessen außerordentlich fristlos nach § 543 Abs. 1 BGB kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und nach Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung nicht zumutbar ist. Beruht der wichtige Grund auf der Verletzung einer Vertragspflicht, ist die Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer Abhilfefrist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig; Ausnahmen bestehen, wenn eine Abmahnung erkennbar aussichtslos wäre, sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist oder sich der Mieter mit der Miete in Verzug befindet.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter lässt trotz mehrfacher Abmahnung wiederholt laute Feiern bis in die Nacht zu und stört dadurch nachhaltig den Hausfrieden. Da die Ruhestörungen trotz Abmahnung anhalten, spricht der Vermieter eine ordentliche Kündigung wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus; bei besonders gravierenden, weiter eskalierenden Vorfällen käme auch eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB in Betracht.
Rechtsgrundlage
- § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB – Berechtigtes Interesse des Vermieters bei schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters (ordentliche Kündigung).
- § 543 Abs. 1 und Abs. 3 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, grundsätzlich nach vorheriger Abmahnung oder Abhilfefrist.