Kündigung wegen Zahlungsverzug
Auch: Zahlungsverzugskündigung
Bleibt der Mieter mit der Miete in erheblichem Umfang im Rückstand, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Erforderlich ist entweder ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete für zwei aufeinanderfolgende Termine oder ein über zwei Monatsmieten hinausgehender Rückstand über einen längeren Zeitraum.
Ausführliche Erklärung
Die Zahlungsverzugskündigung ist der praktisch häufigste Kündigungsgrund im Wohnraummietrecht und für Makler bei der Hausverwaltung sowie bei der Beratung von Vermietern von hoher Relevanz:
- Zwei gesetzliche Tatbestände (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB):
- Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug (als nicht unerheblich gilt ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete), oder
- der Mieter befindet sich über einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug.
- Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): Die fristlose Kündigung wird rückwirkend unwirksam, wenn der Mieter oder eine öffentliche Stelle (z. B. Jobcenter) den vollständigen Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleicht. Dieses Recht kann pro Mietverhältnis nur einmal innerhalb von zwei Jahren genutzt werden ("Schonfristzahlung").
- Hilfsweise ordentliche Kündigung: Vermieter sprechen aus Sicherheitsgründen regelmäßig zusätzlich zur fristlosen auch eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzung aus (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), da diese von der Schonfristzahlung nicht automatisch erfasst wird – hier ist die Rechtsprechung allerdings uneinheitlich, teilweise wird die Schonfristzahlung analog auch auf die ordentliche Kündigung angewendet.
- Form: Die Kündigung bedarf der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB) und muss den Kündigungsgrund konkret benennen.
- Praxisrelevanz für Makler/Hausverwaltung: Eine sorgfältige Dokumentation der Zahlungsrückstände (Datum, Höhe, Mahnungen) ist für eine gerichtsfeste Kündigung unerlässlich; vorschnelle oder falsch berechnete Kündigungen scheitern häufig an formalen oder inhaltlichen Fehlern.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter zahlt zwei Monate in Folge keine Miete von jeweils 800 Euro. Der Vermieter spricht nach entsprechender Mahnung die fristlose Kündigung aus. Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage vollständig nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam und das Mietverhältnis besteht fort.
Rechtsgrundlage
- § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB – Außerordentliches fristloses Kündigungsrecht bei erheblichem Zahlungsverzug.
- § 569 Abs. 3 BGB – Konkretisierung des Zahlungsverzugs bei Wohnraum sowie Schonfristzahlung zur nachträglichen Unwirksamkeit der Kündigung.
- § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB – Alternative ordentliche Kündigung wegen schuldhafter erheblicher Vertragsverletzung.
- § 568 Abs. 1 BGB – Schriftformerfordernis der Kündigung.