Mietrückstand
Auch: Mietschulden
Ein Mietrückstand liegt vor, wenn der Mieter fällige Mietzahlungen (Netto- oder Bruttomiete) ganz oder teilweise nicht zum vereinbarten Termin leistet. Erreicht der Rückstand eine bestimmte Höhe, berechtigt er den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.
Ausführliche Erklärung
Der Mietrückstand ist einer der häufigsten Streitpunkte im Mietrecht und für Makler bei der Betreuung von Vermietungsobjekten und der Beratung von Eigentümern von großer praktischer Bedeutung.
Zentrale Schwellenwerte und Mechanismen:
- Fristlose Kündigung bei erheblichem Rückstand: Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Betrag in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt, oder wenn er über einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.
- Ordentliche Kündigung bei geringerem Rückstand: Bereits bei einem "nicht unerheblichen" Rückstand (i. d. R. mehr als eine Monatsmiete über einen Zeitraum) kann der Vermieter alternativ oder zusätzlich ordentlich kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), was insbesondere relevant ist, wenn die fristlose Kündigung durch nachträgliche Zahlung geheilt wird.
- Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand (oder eine öffentliche Stelle verpflichtet sich zur Zahlung) innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam ("Schonfristzahlung" nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) – die daneben ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon jedoch grundsätzlich unberührt, wobei die Rechtsprechung hierzu differenziert.
- Verrechnungsreihenfolge: Bei Teilzahlungen des Mieters ist die gesetzliche oder vertragliche Tilgungsreihenfolge (§ 366 BGB) zu beachten, die bestimmt, auf welche Forderung (älteste Miete, Nebenkosten, Zinsen) eine Zahlung zunächst angerechnet wird.
- Aufrechnung mit Minderungsansprüchen: Behauptet der Mieter, wegen eines Mietmangels zur Minderung berechtigt zu sein, wirkt sich dies unmittelbar auf die Berechnung des tatsächlichen Rückstands aus – ein zentraler Streitpunkt in Räumungsprozessen.
- Vorgehen des Vermieters: Üblicher Ablauf ist Mahnung, bei Erreichen der Kündigungsschwelle fristlose (ggf. hilfsweise ordentliche) Kündigung, bei Nichträumung Räumungsklage und schließlich Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter zahlt zwei Monate hintereinander keine Miete von jeweils 800 Euro, sodass ein Rückstand von 1.600 Euro entsteht – mehr als eine Monatsmiete über zwei Termine hinweg. Der Vermieter kündigt fristlos. Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand jedoch innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der anschließenden Räumungsklage vollständig nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam und das Mietverhältnis besteht fort.
Rechtsgrundlage
- § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB – Recht zur fristlosen Kündigung bei erheblichem Zahlungsverzug.
- § 569 Abs. 3 BGB – Regelt insbesondere die heilende Wirkung der Schonfristzahlung.
- § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht bei schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung, wozu auch Zahlungsrückstände zählen.