Räumungsklage
Auch: Räumungs- und Herausgabeklage · Klage auf Räumung
Die Räumungsklage ist die Klage, mit der ein Vermieter vor dem Amtsgericht die Räumung und Herausgabe einer Wohnung oder Gewerbefläche durchsetzt, wenn der Mieter nach wirksamer Kündigung oder Vertragsende nicht freiwillig auszieht. Sie ist die notwendige Vorstufe zur Zwangsräumung.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Räumungsklage vor allem bei der Übernahme leerstehender oder „schwieriger" Bestandsobjekte relevant, etwa im Rahmen von Verkaufsmandaten für vermietete Immobilien mit Nutzungskonflikten. Zuständig ist unabhängig vom Streitwert stets das Amtsgericht (§ 23 Nr. 2a GVG), örtlich das Amtsgericht am Belegenheitsort der Wohnung (§ 29a ZPO).
Voraussetzung ist regelmäßig eine wirksame Kündigung (fristlos wegen Zahlungsverzugs, ordentlich z. B. wegen Eigenbedarfs) oder ein befristetes, ausgelaufenes Mietverhältnis. Der Vermieter muss die Beendigung des Mietverhältnisses und den Fortbestand des Besitzes des Mieters darlegen und beweisen.
Praxisrelevante Punkte:
- Dauer: Räumungsprozesse dauern je nach Gericht und Widerstand des Mieters mehrere Monate bis über ein Jahr, insbesondere bei Sozialklausel-Einwänden (§ 574 BGB) oder Räumungsschutzanträgen (§ 721 ZPO).
- Vollstreckungsschutz: Der Mieter kann eine Räumungsfrist beantragen (§ 721 ZPO) oder Vollstreckungsschutz wegen Härte geltend machen (§ 765a ZPO), was das Verfahren weiter verzögert.
- Beschleunigtes Verfahren: Unter engen Voraussetzungen kann der Vermieter zusätzlich eine einstweilige Verfügung auf Räumung nach § 940a ZPO beantragen – etwa bei verbotener Eigenmacht oder einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben, gegen einen erst nachträglich bekannt gewordenen Besitznachfolger bei bereits vorliegendem Räumungstitel gegen den Mieter (Abs. 2) oder bei Missachtung einer gerichtlichen Sicherungsanordnung im Zahlungsverzugsprozess (Abs. 3).
- Kombination mit Zahlungsklage: Häufig wird die Räumungsklage mit einer Klage auf rückständige Miete verbunden (Räumungs- und Zahlungsklage).
- Für Makler wichtig: Ein laufendes Räumungsverfahren muss potenziellen Käufern einer vermieteten Immobilie offengelegt werden, da es den Übergabetermin und die Verwertbarkeit erheblich beeinflusst.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter zahlt seit vier Monaten keine Miete. Der Vermieter kündigt fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB und erhebt, da der Mieter nicht auszieht, Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht, verbunden mit einer Zahlungsklage über die Mietrückstände.
Rechtsgrundlage
- § 546 BGB – Rückgabepflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses.
- § 985 BGB – Herausgabeanspruch des Eigentümers gegen den Besitzer.
- §§ 253 ff. ZPO – Allgemeine Klagevoraussetzungen und -verfahren.
- § 940a ZPO – Einstweilige Verfügung auf Räumung in Sonderfällen.
- § 259 ZPO – Klage auf künftige Leistung (z. B. bei bereits absehbarem Räumungsanspruch).