Räumungsvergleich
Auch: Gerichtlicher Räumungsvergleich · Prozessvergleich über Räumung
Ein Räumungsvergleich ist eine gerichtlich protokollierte Einigung zwischen Vermieter und Mieter, mit der ein Räumungsstreit ohne streitiges Urteil beendet wird. Der Mieter verpflichtet sich darin meist, die Wohnung bis zu einem festen Termin zu räumen, oft im Gegenzug für eine längere Auszugsfrist, den Verzicht auf Mietrückstände oder eine Abstandszahlung.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Räumungsvergleich vor allem bei der Bewertung und Vermarktung vermieteter Objekte relevant, deren Nutzer sich im Streit befinden: Ein Vergleich schafft Planungssicherheit über den Übergabetermin, ohne dass ein langwieriges Urteil abgewartet werden muss.
Wesentliche Merkmale:
- Vollstreckbarkeit: Ein gerichtlicher Räumungsvergleich ist selbst ein Vollstreckungstitel (§ 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) – es bedarf keines gesonderten Urteils mehr. Zieht der Mieter zum vereinbarten Termin nicht aus, kann direkt die Zwangsräumung eingeleitet werden.
- Typischer Inhalt: Fester Räumungstermin, Regelung der Mietrückstände (Verzicht, Ratenzahlung oder Zahlungspflicht), Regelung von Nebenkosten, teils eine „Turboklausel" (vorzeitiges Rückzugsrecht bei früherem Auszug) oder eine Abstandszahlung des Vermieters für einen schnelleren Auszug.
- Vorteile für beide Seiten: Der Vermieter erhält Planungssicherheit ohne Urteilsrisiko und ohne Berufungsverfahren; der Mieter gewinnt regelmäßig mehr Zeit für die Wohnungssuche als bei sofortiger Vollstreckung.
- Auch außergerichtlich möglich: Ein bloß privatschriftlicher Räumungsvergleich ohne gerichtliche oder notarielle Beurkundung ist kein Vollstreckungstitel – bei Nichteinhaltung müsste erneut geklagt werden. Für Vollstreckbarkeit ist gerichtliche Protokollierung oder notarielle Unterwerfungserklärung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) erforderlich.
Beispiel aus der Praxis
Im Termin zur mündlichen Verhandlung einer Räumungsklage einigen sich Vermieter und Mieter darauf, dass der Mieter die Wohnung bis zum 30. September räumt und im Gegenzug auf die Geltendmachung von zwei Monatsmieten Rückstand verzichtet wird. Das Gericht protokolliert den Vergleich; zieht der Mieter nicht fristgerecht aus, kann der Vermieter direkt aus dem Vergleich die Räumung vollstrecken lassen.
Rechtsgrundlage
- § 779 BGB – Begriff und Wirksamkeitsvoraussetzungen des Vergleichs.
- § 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO – Vollstreckbarkeit gerichtlicher Vergleiche als eigenständiger Titel.