Fristlose Kündigung
Auch: Außerordentliche Kündigung · Kündigung aus wichtigem Grund
Die fristlose Kündigung beendet ein Mietverhältnis sofort, also ohne die sonst geltende gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfrist. Sie ist nur zulässig, wenn ein besonders schwerwiegender Grund vorliegt, der es dem Kündigenden unzumutbar macht, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Frist fortzusetzen.
Ausführliche Erklärung
Die fristlose (außerordentliche) Kündigung ist die schärfste Reaktionsmöglichkeit im Mietrecht und daher an strenge Voraussetzungen gebunden. Grundnorm ist § 543 BGB, der für alle Mietverhältnisse gilt; für die Wohnraummiete konkretisiert § 569 BGB typische wichtige Gründe.
Wichtigste Kündigungsgründe in der Praxis:
- Zahlungsverzug des Mieters (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB): Verzug mit der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine in Höhe von mehr als einer Monatsmiete, oder Rückstand über einen längeren Zeitraum mit mindestens zwei Monatsmieten.
- Erhebliche Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB): z. B. dauerhafte Ruhestörung, Bedrohung von Nachbarn oder Vermieter.
- Vertragswidriger Gebrauch trotz Abmahnung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB): z. B. unerlaubte Untervermietung, Zweckentfremdung, erhebliche Verschlechterung der Mietsache.
- Gefährdung der Mietsache durch vernachlässigte Sorgfalt.
Formale Voraussetzungen:
- In den meisten Fällen (außer bei besonders schweren Verstößen) ist vorher eine Abmahnung erforderlich, die dem Vertragspartner Gelegenheit zur Abhilfe gibt.
- Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB) und den Kündigungsgrund konkret benennen.
- Bei Zahlungsverzug entfällt die Wirkung der fristlosen Kündigung, wenn der Mieter innerhalb der sogenannten Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) die Rückstände vollständig ausgleicht – dies gilt einmal innerhalb von zwei Jahren.
- Für Vermieter besonders relevant: Eine fristlose Kündigung wird häufig hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung verbunden, um auch bei Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung (z. B. durch Schonfristzahlung) eine Vertragsbeendigung zu erreichen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter zahlt zwei Monate hintereinander keine Miete. Der Vermieter kündigt daraufhin fristlos wegen Zahlungsverzugs. Zahlt der Mieter jedoch innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den vollständigen Rückstand nach (Schonfristzahlung), wird die fristlose Kündigung unwirksam – bestehen bleibt jedoch gegebenenfalls die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung.
Rechtsgrundlage
- § 543 BGB – Allgemeine Regelung der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund für alle Mietverhältnisse.
- § 569 BGB – Konkretisierung wichtiger Gründe bei der Wohnraummiete (Zahlungsverzug, Hausfriedensstörung, Gesundheitsgefährdung).
- § 314 BGB – Allgemeine Vorschrift zur außerordentlichen Kündigung von Dauerschuldverhältnissen.
- § 568 BGB – Formvorschrift (Schriftform) für Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen.