Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Auch: §543 BGB Kündigung · außerordentliche Kündigung wegen Mietrückstand
Gerät ein Mieter erheblich mit der Mietzahlung in Rückstand, kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist fristlos kündigen. Voraussetzung ist ein gesetzlich klar definierter Mindestrückstand.
Ausführliche Erklärung
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist der praktisch häufigste Fall der außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht. Sie greift, wenn:
- der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist (ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete gilt als nicht unerheblich), oder
- der Mieter über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Verzug ist, der zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Für den Makler ist relevant:
- Keine Abmahnung nötig: Anders als bei anderen Vertragsverletzungen ist bei Zahlungsverzug keine vorherige Abmahnung erforderlich – die Kündigung kann sofort mit Erreichen der Rückstandsgrenze ausgesprochen werden.
- Schonfristzahlung: Der Mieter kann die fristlose Kündigung durch vollständige Zahlung des Rückstands innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage (bzw. Eintritt der öffentlichen Hand für die Zahlung) unwirksam machen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dieses "Recht der Schonfristzahlung" gilt jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren.
- Doppelte Kündigung in der Praxis: Vermieter sprechen meist gleichzeitig eine fristlose und hilfsweise eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus, da die Schonfristzahlung nach ständiger BGH-Rechtsprechung zwar die fristlose Kündigung heilt, eine gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung aber wirksam bleibt (BGH, Urteil vom 19.09.2018, u. a. VIII ZR 261/17; bestätigt durch BGH, Urteil vom 13.10.2021, VIII ZR 91/20).
- Praxisrelevanz für Verkauf/Vermietung: Bei Erwerb einer vermieteten Immobilie ("Kauf bricht nicht Miete", § 566 BGB) sollte der Käufer prüfen, ob bereits Zahlungsrückstände oder laufende Kündigungs-/Räumungsverfahren bestehen, da diese den Wert und die Verwertbarkeit der Immobilie erheblich beeinflussen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter zahlt drei Monate in Folge keine Miete. Der Vermieter spricht die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus und erhebt zugleich Räumungsklage. Der Mieter zahlt daraufhin innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage den gesamten Rückstand nach – die fristlose Kündigung wird dadurch unwirksam, das Mietverhältnis besteht fort.
Rechtsgrundlage
- § 543 BGB – Allgemeine Regelung der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund, Abs. 2 Nr. 3 speziell für Zahlungsverzug.
- § 569 BGB – Ergänzende Sondervorschriften für Wohnraummietverhältnisse, insbesondere die Schonfristzahlung (Abs. 3).
- § 573 BGB – Ordentliche Kündigung aus berechtigtem Interesse, häufig hilfsweise neben der fristlosen Kündigung erklärt.