Schonfristzahlung
Auch: Heilungszahlung · Nachholung der Miete · Schonfristzahlung § 569 BGB
Die Schonfristzahlung ist die vollständige Begleichung rückständiger Miete durch den Mieter innerhalb einer gesetzlich geschützten „Schonfrist" nach Zustellung einer Räumungsklage. Zahlt der Mieter fristgerecht, wird die zuvor ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs rückwirkend unwirksam.
Ausführliche Erklärung
Die Schonfristzahlung ist eine der wichtigsten Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts und für Makler bei der Beurteilung „gekündigter, aber noch bewohnter" Bestandsobjekte von großer praktischer Relevanz.
Voraussetzungen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB):
- Die fristlose Kündigung erfolgte wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, mind. zwei Monatsmieten Rückstand oder wiederholter Verzug mit erheblichem Teilbetrag).
- Der Mieter (oder eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter) gleicht den gesamten Rückstand einschließlich Verzugszinsen und ggf. entstandener Kosten spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage aus.
- Alternativ genügt die verbindliche Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle zur Übernahme der Rückstände.
Wichtige Praxispunkte:
- Sperrfrist: Die Schonfristzahlung wirkt nur, wenn sie nicht bereits innerhalb der letzten zwei Jahre für dasselbe Mietverhältnis in Anspruch genommen wurde.
- Nur fristlose Kündigung wird geheilt: Nach ständiger, zuletzt 2024/2025 mehrfach bestätigter BGH-Rechtsprechung (u. a. Urteil vom 23.07.2025, VIII ZR 287/23) heilt die Schonfristzahlung ausschließlich die fristlose Kündigung – eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) bleibt trotz vollständiger Nachzahlung wirksam. Einzelne Instanzgerichte (z. B. Landgericht Berlin II) widersprechen dieser Linie; eine gesetzliche Klarstellung wird im politischen Raum diskutiert, ist aber (Stand 2026) noch nicht in Kraft.
- Für Vermieter und deren Makler bedeutet das: Bei Kündigung wegen Zahlungsverzugs stets sowohl fristlos als auch hilfsweise ordentlich kündigen, um sich gegen eine Schonfristzahlung des Mieters abzusichern.
- Die Schonfristzahlung kann auch außerhalb eines laufenden Klageverfahrens erfolgen, wenn der Vermieter noch keine Räumungsklage erhoben hat – dann gilt statt der Klagezustellung der Zeitpunkt der Kündigung als Fristbeginn.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter kündigt fristlos und hilfsweise ordentlich wegen zwei Monatsmieten Rückstand und erhebt Räumungsklage. Einen Monat nach Zustellung der Klage begleicht der Mieter den gesamten Rückstand vollständig. Die fristlose Kündigung wird dadurch unwirksam; nach aktueller BGH-Rechtsprechung bleibt die hilfsweise ordentliche Kündigung jedoch bestehen, sodass das Mietverhältnis regulär zum Ablauf der Kündigungsfrist endet.
Rechtsgrundlage
- § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB – Regelt die Schonfristzahlung und deren Heilungswirkung für die fristlose Kündigung.
- § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB – Voraussetzungen der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
- § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB – Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs, von der Schonfristzahlung nach herrschender BGH-Rechtsprechung nicht erfasst.