Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist der praktisch wichtigste Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung im Mietrecht. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nennt zwei Varianten des wichtigen Kündigungsgrundes: (a) Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder (b) ein über mehr als zwei Termine gestreckter Rückstand, der insgesamt zwei Monatsmieten erreicht. Bei Wohnraum gilt ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete regelmäßig als „nicht unerheblich".

Neben der fristlosen Kündigung kommt bei wiederholt unpünktlicher Zahlung auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Verletzung vertraglicher Pflichten in Betracht – etwa wenn der Mieter dauerhaft zu spät zahlt, ohne dass die Rückstandsgrenzen des § 543 BGB erreicht werden.

Bei Wohnraummietverhältnissen gewährt § 569 Abs. 3 BGB dem Mieter eine wichtige Schutzmöglichkeit, die sogenannte Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter die rückständige Miete und eine etwaige Nutzungsentschädigung vollständig innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam. Diese Schonfrist greift jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren und wirkt nicht gegen eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung. Der Vermieter muss die Kündigung stets schriftlich unter Angabe des Kündigungsgrundes erklären; eine vorherige Abmahnung ist bei Zahlungsverzug – anders als bei sonstigen Vertragsverletzungen – grundsätzlich nicht erforderlich.

Ein Mieter zahlt zwei Monate hintereinander gar keine Miete. Der Vermieter kann daraufhin fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kündigen. Reicht er anschließend Räumungsklage ein, kann der Mieter die Kündigung noch abwenden, indem er die vollständigen Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage begleicht (Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 BGB) – vorausgesetzt, er hat diese Möglichkeit nicht bereits in den letzten zwei Jahren genutzt.