Mietvertragsabschluss

Ein Mietvertrag kommt grundsätzlich formfrei zustande, sobald sich beide Parteien über die wesentlichen Punkte einig sind: das Mietobjekt, die Miethöhe und den Beginn des Mietverhältnisses. § 535 BGB legt die daraus entstehenden Hauptpflichten fest – der Vermieter muss die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand überlassen und während der Mietzeit erhalten, der Mieter die vereinbarte Miete zahlen.

Obwohl der Vertrag mündlich wirksam wäre, wird in der Praxis nahezu immer ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen – nicht zuletzt wegen § 550 BGB: Wird ein Mietvertrag für eine Laufzeit von mehr als einem Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen, kann jedoch frühestens nach Ablauf eines Jahres seit Überlassung der Wohnung gekündigt werden. Dem eigentlichen Vertragsabschluss geht regelmäßig eine Bonitäts- und Identitätsprüfung des Mieters voraus (Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Schufa-Auskunft), da diese Angaben Grundlage für die Entscheidung des Vermieters sind. Üblicherweise wird zugleich eine Mietkaution vereinbart, deren Höhe nach § 551 BGB bei Wohnraum auf höchstens drei Monatskaltmieten begrenzt ist.

Für Makler ist beim Zustandekommen des Mietvertrags besonders auf Vollständigkeit und Formwirksamkeit zu achten: Fehlende Unterschriften auf allen Seiten eines mehrseitigen Vertrags, unklare Regelungen zu Schönheitsreparaturen oder eine nicht eindeutig bestimmte Mietsache können später zu Streitigkeiten oder – im Fall des § 550 BGB – zu vorzeitiger Kündbarkeit eines eigentlich langfristig gedachten Vertrags führen.

Vermieter und Mieter einigen sich mündlich telefonisch auf die wesentlichen Eckpunkte einer Wohnungsmiete mit einer Laufzeit von zwei Jahren. Da der Vertrag anschließend nicht schriftlich fixiert wird, gilt er nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann – abweichend von der ursprünglichen Absicht – bereits nach einem Jahr ordentlich gekündigt werden.