Mietvertragsklausel

Mietverträge bestehen aus einer Vielzahl einzelner Klauseln, die zusammen den vollständigen Vertragsinhalt bilden. Neben individuell ausgehandelten Regelungen enthalten die meisten Mietverträge vorformulierte Klauseln aus Vertragsmustern, die vom Vermieter oder dessen Verband gestellt werden. Solche vorformulierten Klauseln gelten rechtlich als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) und unterliegen der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB.

Zentral ist dabei § 307 BGB: Eine Klausel ist unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt – etwa weil sie von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweicht oder wesentliche Rechte so einschränkt, dass der Vertragszweck gefährdet ist. Besonders häufig streitige Klauseltypen im Wohnraummietrecht betreffen Schönheitsreparaturen (starre Fristenpläne sind nach BGH-Rechtsprechung regelmäßig unwirksam), Kleinreparaturklauseln, Tierhaltungsverbote (ein pauschales Verbot ist unzulässig, eine Erlaubnispflicht mit Interessenabwägung ist zulässig) sowie Klauseln zu Schadensersatz oder Vertragsstrafen.

Ist eine einzelne Klausel unwirksam, bleibt der übrige Mietvertrag in der Regel bestehen; an die Stelle der unwirksamen Klausel tritt die gesetzliche Regelung. Für Makler ist die Kenntnis gängiger unwirksamer Klauseln wichtig, um Vermietern von rechtlich riskanten Vertragsmustern abzuraten.

Ein Mietvertrag enthält die Klausel, dass der Mieter unabhängig vom tatsächlichen Wohnungszustand alle drei Jahre auf eigene Kosten renovieren muss. Eine solche starre Fristenregelung ohne Bezug zum tatsächlichen Abnutzungsgrad ist nach der Rechtsprechung unwirksam; an ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung, wonach grundsätzlich der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist.