Mietvertragsänderung
Auch: Änderung des Mietvertrags · Nachtrag zum Mietvertrag
Eine Mietvertragsänderung liegt vor, wenn Vermieter und Mieter nachträglich einzelne Regelungen des bestehenden Mietvertrags – etwa Miethöhe, Nutzungszweck, Nebenkostenumlage oder Vertragsdauer – einvernehmlich anpassen. Nach § 311 Abs. 1 BGB ist dafür grundsätzlich eine übereinstimmende Willenserklärung beider Parteien erforderlich.
Ausführliche Erklärung
Ein Mietvertrag ist kein starres Konstrukt: Ändern sich die Rahmenbedingungen – etwa durch Modernisierung, veränderte Nutzung, gemeinsam gewünschte Mietanpassung oder Aufnahme eines weiteren Mieters – können die Parteien den Vertrag jederzeit einvernehmlich anpassen. § 311 Abs. 1 BGB stellt klar, dass sowohl die Begründung als auch die inhaltliche Änderung eines Schuldverhältnisses grundsätzlich einen Vertrag zwischen den Beteiligten voraussetzt; einseitig kann also außer in gesetzlich geregelten Fällen (z. B. Mieterhöhung nach § 558 BGB, Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB) keine Vertragspartei den Inhalt des Mietverhältnisses verändern.
In der Praxis erfolgt die Mietvertragsänderung meist durch einen schriftlichen Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag, der die geänderten Punkte festhält und im Übrigen auf den ursprünglichen Vertrag verweist. Besondere Bedeutung hat dabei das Schriftformerfordernis des § 550 BGB: Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen auch spätere wesentliche Vertragsänderungen der Schriftform genügen, wenn sie den ursprünglichen Vertrag ergänzen sollen. Wird dieses Erfordernis missachtet – etwa bei einer nur mündlich vereinbarten wesentlichen Änderung –, kann dies dazu führen, dass der gesamte Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und vorzeitig ordentlich kündbar wird. Geringfügige, den Vertragscharakter nicht prägende Änderungen (z. B. eine einmalige Ratenzahlungsvereinbarung) unterliegen dem Schriftformerfordernis dagegen in der Regel nicht.
Für Makler relevant ist zudem, dass bei einem Verkauf der vermieteten Immobilie der Erwerber gemäß § 566 BGB automatisch in den bestehenden Mietvertrag samt aller wirksamen Änderungen eintritt („Kauf bricht nicht Miete").
Beispiel aus der Praxis
Vermieter und Mieter vereinbaren nachträglich, dass ein Kellerraum zusätzlich zur bisherigen Wohnung vermietet wird und sich die Miete entsprechend erhöht. Beide unterzeichnen hierzu einen schriftlichen Nachtrag zum bestehenden, auf drei Jahre befristeten Mietvertrag, um das Schriftformerfordernis nach § 550 BGB zu wahren.
Rechtsgrundlage
- § 311 Abs. 1 BGB – Änderung eines Schuldverhältnisses erfordert grundsätzlich einen Vertrag zwischen den Beteiligten.
- § 550 BGB – Schriftformerfordernis für Mietverträge über mehr als ein Jahr, das auch bei wesentlichen Vertragsänderungen zu beachten ist.