Mietvertragsverhältnis
Auch: Mietverhältnis · Mietrechtsverhältnis
Das Mietvertragsverhältnis (kurz: Mietverhältnis) ist das durch den Abschluss eines Mietvertrags entstehende dauerhafte, gegenseitige Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter, aus dem sich während der gesamten Mietdauer wechselseitige Rechte und Pflichten ergeben.
Ausführliche Erklärung
Während der Mietvertrag das schuldrechtliche Rechtsgeschäft bezeichnet, mit dem sich die Parteien auf die Vermietung einigen, beschreibt das Mietvertragsverhältnis (bzw. Mietverhältnis) den daraus entstehenden, über den bloßen Vertragsschluss hinausreichenden Dauerzustand: Der Vermieter ist nach § 535 BGB verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und sie in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten; der Mieter schuldet dafür die vereinbarte Miete sowie – je nach Vereinbarung – weitere Nebenpflichten wie die Einhaltung der Hausordnung, die Anzeige von Mängeln oder die Durchführung vereinbarter Schönheitsreparaturen.
Das Mietvertragsverhältnis entsteht mit Abschluss des Mietvertrags, wird aber häufig erst mit der Übergabe der Mietsache praktisch wirksam vollzogen. Es endet regelmäßig durch Zeitablauf (bei befristeten Verträgen), durch ordentliche oder außerordentliche Kündigung (§ 542 BGB) oder einvernehmlich durch Aufhebungsvertrag. Während der Laufzeit können sich zahlreiche Änderungen ergeben, die das Mietverhältnis fortbestehen lassen, aber inhaltlich modifizieren – etwa Mieterhöhungen, Staffel- oder Indexmietvereinbarungen, ein Vermieterwechsel (bei dem nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" das Mietverhältnis mit dem neuen Eigentümer fortbesteht) oder ein Mieterwechsel bei Zustimmung des Vermieters.
Von zentraler praktischer Bedeutung ist die Unterscheidung zwischen unbefristetem und befristetem (Zeit-)Mietverhältnis sowie zwischen Wohnraum- und Gewerbemietverhältnis, da hierfür jeweils unterschiedliche Schutzvorschriften gelten. Für Makler ist der Begriff vor allem bei der Objektübergabe relevant: Wird eine vermietete Immobilie verkauft, tritt der Käufer automatisch in das bestehende Mietvertragsverhältnis mit allen Rechten und Pflichten ein.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter verkauft eine vermietete Eigentumswohnung. Der Käufer tritt kraft Gesetzes in das bestehende Mietvertragsverhältnis ein und wird damit automatisch neuer Vermieter des bisherigen Mieters, ohne dass ein neuer Mietvertrag geschlossen werden muss.