Mieterhöhung

Das Gesetz kennt im Wesentlichen zwei Erhöhungswege: die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) und die Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB). Nach § 558 BGB darf der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete mindestens 15 Monate unverändert geblieben ist und die letzte Erhöhung mindestens ein Jahr zurückliegt. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten gebildet, üblicherweise anhand des örtlichen Mietspiegels.

Zentraler Mieterschutz ist die Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 BGB: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um nicht mehr als 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen diese Grenze per Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre auf 15 Prozent absenken. Form und zulässige Begründungsmittel eines Erhöhungsverlangens (u. a. Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten) regelt § 558a BGB; der Vermieter muss sein Verlangen in Textform erklären und begründen.

Eine gesonderte Erhöhungsmöglichkeit besteht bei Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB: Der Vermieter kann die jährliche Miete um einen gesetzlich begrenzten Anteil der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Für Neuvermietungen gelten zudem die Regelungen zur Mietpreisbremse, die von der laufenden Mieterhöhung im Bestand zu unterscheiden sind.

Ein Vermieter möchte die seit zwei Jahren unveränderte Miete einer Wohnung an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Er begründet sein Erhöhungsverlangen unter Verweis auf den örtlichen Mietspiegel und drei vergleichbare Wohnungen. Da die geplante Erhöhung 18 Prozent beträgt und damit unterhalb der Kappungsgrenze von 20 Prozent liegt, ist das Verlangen der Höhe nach zulässig.