Staffelmiete

Für Makler ist die Staffelmiete ein häufig nachgefragtes Gestaltungsinstrument, insbesondere bei längerfristigen Vermietungen, weil sie beiden Seiten Planungssicherheit bietet und Streit über künftige Mieterhöhungen vermeidet.

Wesentliche Voraussetzungen (§ 557a BGB):

• Textform: Die Staffelvereinbarung muss den Erhöhungsbetrag oder die Erhöhungsrate jeweils in einem Geldbetrag ausweisen (nicht nur prozentual) und in Textform vereinbart werden.
• Mindestlaufzeit je Stufe: Zwischen zwei Mieterhöhungsstufen müssen jeweils mindestens ein Jahr liegen.
• Ausschluss anderer Erhöhungen: Während der Laufzeit der Staffelmiete sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) und § 559 BGB (Modernisierung) grundsätzlich ausgeschlossen – Ausnahme bleibt die Umlage tatsächlicher Betriebskostensteigerungen, sofern gesondert vereinbart.
• Mietpreisbremse gilt weiterhin: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 556d BGB) muss bereits die Ausgangsmiete der ersten Staffel die Vorgaben der Mietpreisbremse einhalten; auch jede weitere Staffelstufe darf die zulässige Obergrenze nicht überschreiten.
• Kündigungsschutz des Mieters bleibt unberührt: Eine vereinbarte Staffelmiete schränkt das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters nicht ein; er kann trotz laufender Staffel regulär kündigen.
• Abgrenzung zur Indexmiete: Anders als bei der Indexmiete, die sich automatisch an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex koppelt, sind bei der Staffelmiete die konkreten Erhöhungsbeträge und -zeitpunkte von vornherein fest vereinbart und unabhängig von der tatsächlichen Preisentwicklung.

Ein Mietvertrag sieht vor, dass die Kaltmiete von anfänglich 900 Euro zum 1. Januar des zweiten und jeden weiteren Jahres um jeweils 40 Euro steigt. Der Mieter kennt damit bereits bei Vertragsschluss die genaue Miethöhe für die kommenden Jahre, ohne dass der Vermieter gesonderte Erhöhungserklärungen abgeben muss.