Staffelmietvertrag

Der Staffelmietvertrag unterscheidet sich von einem gewöhnlichen Mietvertrag mit Vergleichsmiet-Erhöhungsklausel dadurch, dass die künftigen Erhöhungen bereits vollständig determiniert sind und keiner weiteren Erklärung, Zustimmung oder Begründung (z. B. Mietspiegel) bedürfen.

Für Makler bei der Vertragsgestaltung relevante Aspekte:

• Vertragstext: Im Vertrag müssen für jede Staffelstufe das genaue Datum des Wirksamwerdens und der neue Mietbetrag (oder der Erhöhungsbetrag) ausgewiesen werden – bloße Prozentangaben genügen nicht der gesetzlichen Textform des § 557a BGB.
• Kombination mit Befristung: Wird ein Staffelmietvertrag zugleich als Zeitmietvertrag mit Laufzeit über einem Jahr geschlossen, greift zusätzlich das Schriftformerfordernis des § 550 BGB für die Wirksamkeit der Befristung.
• Keine Kombination mit Indexmiete: Staffelmiete und Indexmiete (§ 557b BGB) schließen sich in ein und demselben Vertrag gegenseitig aus – der Vermieter muss sich für eine der beiden Erhöhungsmechaniken entscheiden.
• Praxis bei Neuvermietung in angespannten Märkten: Auch bei einem Staffelmietvertrag greift die Mietpreisbremse für die Ausgangsmiete der ersten Stufe; Makler sollten dies bei der Kalkulation der Erstvermietungsmiete für den Vermieter berücksichtigen.
• Fortgeltung nach Staffelablauf: Ist die letzte vereinbarte Staffelstufe erreicht und keine weitere Regelung getroffen, gilt ab diesem Zeitpunkt wieder die reguläre Miete mit den gesetzlichen Erhöhungsmöglichkeiten nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete).

Ein Vermieter schließt mit einem Mieter einen auf fünf Jahre befristeten Staffelmietvertrag: Die Miete beträgt im ersten Jahr 1.000 Euro, steigt im dritten Jahr auf 1.080 Euro und im fünften Jahr auf 1.160 Euro. Nach Ablauf der letzten Staffelstufe kann der Vermieter die Miete wieder regulär an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen.