Ortsübliche Vergleichsmiete
Auch: Vergleichsmiete · Marktübliche Miete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Maßstab dafür, welche Nettokaltmiete für eine bestimmte Wohnung angemessen ist. Sie ergibt sich aus den Mieten, die in der jeweiligen Gemeinde für vergleichbare Wohnungen hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, energetischer Qualität und Lage innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbart oder verändert wurden.
Ausführliche Erklärung
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die zentrale Bezugsgröße im Mieterhöhungsrecht und für Makler ein tägliches Beratungsinstrument bei Vermietung und Wertermittlung:
- Rechtliche Funktion: Nach § 558 BGB darf der Vermieter die Miete eines laufenden Mietverhältnisses bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, begrenzt durch die Kappungsgrenze von 20 % (bzw. 15 % in angespannten Märkten) innerhalb von drei Jahren.
- Ermittlungsmethoden: Die ortsübliche Vergleichsmiete kann auf verschiedene Weise nachgewiesen werden:
- durch einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel (§ 558c, § 558d BGB),
- durch eine Mietdatenbank,
- durch ein Sachverständigengutachten,
- durch die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen.
- Sechsjahreszeitraum: Entscheidend ist nicht nur die aktuelle Marktmiete für Neuvermietungen, sondern der Durchschnitt aus Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder angepasst wurden – dadurch liegt die ortsübliche Vergleichsmiete typischerweise unter dem aktuellen Neuvermietungsniveau in wachsenden Märkten.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Wertermittlung von vermieteten Bestandsobjekten für Kapitalanleger ist die ortsübliche Vergleichsmiete Grundlage für die Einschätzung des Mietsteigerungspotenzials laufender Mietverhältnisse. Bei Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter formal korrekt auf einen der zulässigen Nachweise Bezug nehmen, sonst ist das Erhöhungsverlangen unwirksam.
- Abgrenzung zur Neuvertragsmiete: Die ortsübliche Vergleichsmiete betrifft laufende Mietverhältnisse; die bei Neuabschluss vereinbarte Neuvertragsmiete kann davon abweichen, unterliegt aber ihrerseits ggf. der Mietpreisbremse (§ 556d BGB), die ebenfalls an die ortsübliche Vergleichsmiete anknüpft.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter möchte die Miete einer seit vier Jahren laufenden Wohnung erhöhen. Der örtliche qualifizierte Mietspiegel weist für vergleichbare Wohnungen eine ortsübliche Vergleichsmiete von 9,50 Euro pro Quadratmeter aus. Der Vermieter kann die Miete bis zu diesem Wert anheben, begrenzt durch die geltende Kappungsgrenze.
Rechtsgrundlage
- § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.
- § 558a BGB – Formelle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen und zulässige Begründungsmittel.
- § 558c, § 558d BGB – Regelungen zu einfachem und qualifiziertem Mietspiegel als Nachweismittel.