Mieterhöhung nach Vergleichsmiete
Auch: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete · Anpassung an die Vergleichsmiete
Nach § 558 BGB kann der Vermieter einer Wohnung die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, sofern die Miete zuvor mindestens 15 Monate unverändert war und seit der letzten Erhöhung mindestens ein Jahr vergangen ist. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete dabei grundsätzlich höchstens um 20 Prozent steigen.
Ausführliche Erklärung
Die Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das häufigste Instrument, mit dem Vermieter die Miete einer bestehenden Wohnraummiete an das aktuelle Marktniveau anpassen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den Entgelten, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden in den letzten sechs Jahren für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart oder angepasst wurden. Sie lässt sich meist anhand eines örtlichen Mietspiegels, durch Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten ermitteln.
Formale Voraussetzungen: Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und begründet werden (in der Regel unter Bezugnahme auf den Mietspiegel oder Vergleichswohnungen), die bisherige Miete muss mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein, und die letzte Mieterhöhung darf nicht weniger als ein Jahr zurückliegen. Der Mieter muss der Erhöhung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens zustimmen; stimmt er nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Eine zentrale Schutzvorschrift zugunsten des Mieters ist die Kappungsgrenze: Unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20 Prozent steigen (Erhöhungen wegen Modernisierung nach §§ 559 ff. BGB werden hierbei nicht mitgerechnet). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen diese Grenze per Verordnung auf 15 Prozent absenken. Eine zum Nachteil des Mieters von § 558 BGB abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter verlangt in einem begründeten Schreiben unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die aktuelle Miete war seit 18 Monaten unverändert, die letzte Erhöhung liegt zwei Jahre zurück. Die geforderte Erhöhung bleibt innerhalb der 20-Prozent-Kappungsgrenze der letzten drei Jahre, sodass der Mieter zustimmen muss.
Rechtsgrundlage
- § 558 BGB – Voraussetzungen und Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, einschließlich Wartefrist und Kappungsgrenze.