Mieterhöhung nach Modernisierung
Auch: Modernisierungsmieterhöhung · Modernisierungsumlage
Führt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an der Mietsache durch, kann er nach § 559 BGB einen Teil der dafür aufgewendeten Kosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Der Umlagesatz beträgt 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr, begrenzt durch feste Kappungsgrenzen.
Ausführliche Erklärung
Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB sind bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern oder Endenergie beziehungsweise Wasser einsparen (z. B. Wärmedämmung, neue Fenster, Heizungserneuerung, Barrierereduzierung). Anders als bei reinen Instandhaltungsmaßnahmen darf der Vermieter die dafür aufgewendeten Kosten anteilig auf die Mieter umlegen.
Der Umlagesatz beträgt nach geltender Rechtslage 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten pro Jahr (vor der Mietrechtsreform 2019 waren es 11 Prozent). Von den Modernisierungskosten sind ersparte Instandhaltungsaufwendungen abzuziehen, da eine ohnehin fällige Reparatur nicht zu einer Umlage führen darf.
Zum Schutz der Mieter gelten seit 2019 zusätzliche Kappungsgrenzen nach § 559 Abs. 3a BGB: Die Miete darf sich durch eine Modernisierungsmieterhöhung innerhalb von sechs Jahren höchstens um 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen; lag die Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter, beträgt die Grenze 2 Euro je Quadratmeter. Für den bloßen Einbau einer neuen Heizungsanlage zur Wärmeerzeugung aus erneuerbaren Energien gilt eine gesonderte, niedrigere Kappungsgrenze.
Formal muss der Vermieter die Mieterhöhung nach § 559b BGB in Textform erklären und die Berechnung nachvollziehbar darlegen; sie wirkt frühestens mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Führt die Erhöhung zu einer für den Mieter nicht zu rechtfertigenden Härte, kann er dem widersprechen (§ 559 Abs. 4, § 555d Abs. 2 BGB).
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter lässt die Fassade eines Mehrfamilienhauses für 100.000 Euro energetisch dämmen. Auf die einzelne 80 m² große Wohnung entfallen anteilig 10.000 Euro Modernisierungskosten. 8 Prozent davon sind 800 Euro pro Jahr, also rund 66,67 Euro Mieterhöhung im Monat. Da die Ausgangsmiete bei 8 Euro je Quadratmeter lag, greift die Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter (240 Euro monatlich für 80 m²) nicht – die tatsächliche Erhöhung bleibt darunter und ist in voller Höhe zulässig.
Rechtsgrundlage
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, 8 Prozent Umlagesatz.
- § 559 Abs. 3a BGB – Kappungsgrenzen von 3 Euro bzw. 2 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.
- § 559a BGB, § 559b BGB – Anrechnung von Drittmitteln, Form und Wirkung der Erhöhungserklärung.