Zahlungsverzug des Mieters
Auch: Mietrückstand · Mietschulden
Zahlungsverzug des Mieters liegt vor, wenn dieser die fällige Miete trotz Fälligkeit und ohne rechtfertigenden Grund nicht rechtzeitig zahlt. Die allgemeinen Verzugsregeln des § 286 BGB gelten auch für die Miete; bei erheblichem Rückstand berechtigt § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB den Vermieter zur fristlosen Kündigung.
Ausführliche Erklärung
Die Miete ist nach § 556b BGB grundsätzlich spätestens am dritten Werktag eines Monats im Voraus zu entrichten. Zahlt der Mieter zum Fälligkeitstermin nicht, gerät er – ohne dass es einer gesonderten Mahnung bedarf, sofern für die Zahlung eine kalendermäßig bestimmte Zeit vereinbart ist – nach den allgemeinen Regeln des § 286 BGB in Verzug. Der Vermieter kann ab diesem Zeitpunkt Verzugszinsen sowie Ersatz für durch den Verzug entstandene Kosten (etwa Mahn- oder Inkassokosten) verlangen.
Ein geringfügiger, einmaliger Zahlungsverzug berechtigt für sich genommen noch nicht zur Kündigung. Erst wenn der Rückstand die Schwellen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht – Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder ein über mehrere Termine aufgelaufener Rückstand von insgesamt zwei Monatsmieten – kann der Vermieter fristlos kündigen. Bei Wohnraummiete schützt § 569 Abs. 3 BGB den Mieter durch die Schonfristzahlung: Begleicht er den vollständigen Rückstand binnen zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage, wird die Kündigung unwirksam. Wiederholt unpünktliche Zahlung kann darüber hinaus auch außerhalb der Schwellenwerte des § 543 BGB eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen.
Für Vermieter empfiehlt sich bei beginnendem Zahlungsverzug eine zeitnahe schriftliche Zahlungsaufforderung samt Fristsetzung, um Rückstände zu dokumentieren und die Voraussetzungen für spätere Kündigung oder Klage zu sichern. Eine bestehende Mietkaution darf während des laufenden Mietverhältnisses grundsätzlich nicht ohne Weiteres zur Verrechnung mit rückständiger Miete herangezogen werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter zahlt die Miete für März und April jeweils vollständig nicht. Damit liegt Verzug mit zwei Monatsmieten an zwei aufeinanderfolgenden Terminen vor, sodass der Vermieter fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kündigen kann. Zahlt der Mieter jedoch die vollständigen Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage nach, wird die Kündigung nach § 569 Abs. 3 BGB unwirksam.
Rechtsgrundlage
- § 286 BGB – Allgemeine Voraussetzungen des Schuldnerverzugs, anwendbar auf die Mietzahlung.
- § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB – Fristlose Kündigung bei qualifiziertem Zahlungsverzug.
- § 569 Abs. 3 BGB – Schonfristzahlung zur nachträglichen Unwirksamkeit der Kündigung.