Kündigungsausschluss bei Indexmiete
Auch: §557b Abs. 3 BGB · kein Sonderkündigungsrecht bei Indexmiete
Bei einer vereinbarten Indexmiete entfällt das sonst bei Mieterhöhungen übliche Sonderkündigungsrecht des Mieters. Die Miete wird automatisch an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt, ohne dass der Mieter dies durch außerordentliche Kündigung abwenden kann.
Ausführliche Erklärung
Die Indexmiete nach § 557b BGB erlaubt es, die Miethöhe an die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI) zu koppeln. Anders als bei der regulären Mieterhöhung nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) entsteht bei Indexmiete kein gesondertes Kündigungsrecht des Mieters, wenn die Miete steigt.
Für den Makler ist wichtig zu wissen:
- Kein Sonderkündigungsrecht: Während bei einer regulären Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete der Mieter nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht hat, entfällt dieses bei der Indexmiete, weil die Mietanpassung automatisch und transparent an einen objektiven Index gekoppelt ist – der Mieter kennt das Prinzip bereits bei Vertragsschluss.
- Formale Voraussetzungen: Die Indexmiete muss schriftlich vereinbart werden und die maßgebliche Bezugsgröße (Verbraucherpreisindex für Deutschland) sowie den Ausgangswert konkret benennen. Die Miete darf während der Laufzeit – abgesehen von Betriebskostenanpassungen und Modernisierungsumlagen in engen Grenzen – nur einmal jährlich an den Index angepasst werden.
- Sperrfrist: Nach Absenkung/Erhöhung muss die Miete für mindestens ein Jahr unverändert bleiben, bevor die nächste Anpassung erfolgen kann (§ 557b Abs. 2 BGB).
- Ausschluss der Mietpreisbremse-Erhöhung: Während der Vertragslaufzeit sind andere Erhöhungsarten (ortsübliche Vergleichsmiete) grundsätzlich ausgeschlossen; nur Modernisierungsmieterhöhungen bei bestimmten energetischen Maßnahmen sowie Betriebskostenumlagen bleiben zulässig.
- Praxisrelevanz für den Makler: Indexmietverträge sind bei Gewerbemieten und zunehmend auch bei Wohnraum in gefragten Lagen verbreitet. Bei der Vermittlung sollte der Makler Vermieter und Mieter auf die eingeschränkten Kündigungsrechte hinweisen, da dies für beide Seiten Planungssicherheit, aber für den Mieter weniger Flexibilität bei Erhöhungen bedeutet.
Beispiel aus der Praxis
In einem Mietvertrag wird eine Indexmiete vereinbart, die sich jährlich am Verbraucherpreisindex orientiert. Der Index steigt im Folgejahr um 4 Prozent, sodass sich die Miete entsprechend erhöht. Der Mieter kann diese Erhöhung nicht durch ein Sonderkündigungsrecht abwenden, da bei der Indexmiete – anders als bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete – kein solches Recht besteht.
Rechtsgrundlage
- § 557b BGB – Regelt die Zulässigkeit, Form und Grenzen der Indexmiete sowie den Ausschluss anderer Erhöhungsmechanismen während der Laufzeit; daraus folgt mittelbar der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts nach § 561 BGB, das nur bei Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete greift.