Kündigungsfrist
Auch: Mietkündigungsfrist
Bei einer ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses müssen gesetzliche Mindestfristen eingehalten werden, bevor das Mietverhältnis endet. Für Mieter gilt grundsätzlich eine einheitliche Frist von drei Monaten, für Vermieter verlängert sich die Frist gestaffelt nach der Dauer des Mietverhältnisses.
Ausführliche Erklärung
Die Kündigungsfrist ist für Makler bei jeder Beendigung eines Mietverhältnisses zu prüfen, da sie über den korrekten Auszugs- bzw. Übergabetermin entscheidet:
- Kündigungsfrist des Mieters: Nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter unabhängig von der Mietdauer einheitlich drei Monate zum Ende eines Kalendermonats (Ausnahme: kürzere vertragliche Fristen sind unzulässig, längere teils zulässig nur für den Vermieter).
- Gestaffelte Kündigungsfrist des Vermieters: Für den Vermieter verlängert sich die Frist mit zunehmender Mietdauer (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB):
- bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate,
- 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate,
- mehr als 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate.
- Fristberechnung: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit die Frist zum Ende des übernächsten Monats zu laufen beginnt (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) – geht sie später zu, verschiebt sich der Fristbeginn um einen Monat.
- Abweichende Fristen: Bei möblierten Zimmern innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung kann eine kürzere Frist gelten (§ 573c Abs. 3, 4 BGB); bei Zeitmietverträgen (§ 575 BGB) endet das Mietverhältnis automatisch mit Fristablauf ohne gesonderte Kündigung.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Objektübergabe im Rahmen eines Verkaufs oder bei der Beendigung von Mietverhältnissen für Eigenbedarf muss die korrekte, gestaffelte Frist berücksichtigt werden – Fehlberechnungen führen zu einem späteren tatsächlichen Beendigungstermin, was insbesondere bei Verkäufen mit Eigennutzungsabsicht des Käufers zu Verzögerungen führen kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter kündigt einem Mieter, der seit sieben Jahren in der Wohnung lebt, wegen Eigenbedarfs zum 3. eines Monats. Da die Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren liegt, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate; das Mietverhältnis endet somit erst zum Ende des sechsten auf den Monat der Kündigung folgenden Kalendermonats.
Rechtsgrundlage
- § 573c BGB – Gestaffelte Kündigungsfristen bei Wohnraummietverhältnissen, drei Monate für Mieter, bis zu neun Monate für Vermieter je nach Mietdauer.
- § 573d BGB – Kündigungsfristen bei außerordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist.
- § 580a BGB – Kündigungsfristen bei sonstigen Mietverhältnissen (z. B. Gewerberaum), abweichend von den Wohnraumregeln.