Vorkaufsrecht der Gemeinde

Für Makler ist das gemeindliche Vorkaufsrecht von hoher praktischer Relevanz, weil es jeden notariellen Grundstückskaufvertrag in den betroffenen Gebieten vorübergehend "schwebend unwirksam" macht, bis die Gemeinde auf ihr Recht verzichtet oder es ausübt.

Arten des Vorkaufsrechts (§§ 24, 25 BauGB):

• Allgemeines Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB): Besteht kraft Gesetzes u. a. in Geltungsbereichen von Bebauungsplänen (für Flächen, die als öffentliche Fläche, Fläche für den Gemeinbedarf oder Verkehrsfläche festgesetzt sind), in Umlegungsgebieten, in förmlich festgelegten Sanierungs- und Entwicklungsgebieten, im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung, in Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion, in Gebieten des Küsten- und Hochwasserschutzes sowie bei unbebauten Flächen im Außenbereich, die im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt sind.
• Besonderes Vorkaufsrecht (§ 25 BauGB): Kann die Gemeinde durch Satzung für Gebiete begründen, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht (z. B. zur Sicherung künftiger Planungen) oder in denen sie Maßnahmen des Küstenschutzes, des Naturschutzes oder der Landschaftspflege plant.

Verfahren:

• Wird ein Kaufvertrag über ein vorkaufsrechtsbelastetes Grundstück abgeschlossen, ist der Notar verpflichtet, die Gemeinde zu informieren.
• Die Gemeinde hat nach § 28 Abs. 2 BauGB drei Monate Zeit, um ihr Vorkaufsrecht auszuüben; äußert sie sich nicht, gilt das Vorkaufsrecht als nicht ausgeübt.
• Übt die Gemeinde das Recht nicht aus, erteilt sie regelmäßig ein sogenanntes Negativzeugnis (Negativattest), das für die Eintragung im Grundbuch benötigt wird.
• Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus, tritt sie zu den im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen (insbesondere Kaufpreis) in den Vertrag ein; der ursprüngliche Käufer erhält keinen Eigentumsübergang.
• Die Ausübung setzt voraus, dass sie durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist (§ 24 Abs. 3 BauGB); zudem kann der Verkäufer unter bestimmten Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten, wenn ihm die Ausübung des Vorkaufsrechts unzumutbar ist.

Praxisrelevanz:

• Ohne Negativzeugnis der Gemeinde wird der Käufer regelmäßig nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen – Makler sollten Käufer und Verkäufer daher frühzeitig über mögliche Verzögerungen durch das Vorkaufsrechtsverfahren informieren.
• Bei Grundstücken in Sanierungsgebieten, Erhaltungssatzungsgebieten oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans mit Gemeinbedarfsflächen sollte routinemäßig geprüft werden, ob ein Vorkaufsrecht besteht.
• Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist streng vom schuldrechtlichen (vertraglichen) Vorkaufsrecht nach §§ 463 ff. BGB zu unterscheiden, das privatrechtlich zwischen Parteien vereinbart wird.

Ein Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und ist dort als öffentliche Grünfläche festgesetzt. Der Eigentümer verkauft das Grundstück dennoch an einen privaten Käufer. Der beurkundende Notar informiert die Gemeinde über den Kaufvertrag. Da die Gemeinde die Fläche tatsächlich für einen öffentlichen Park benötigt, übt sie innerhalb der Dreimonatsfrist ihr Vorkaufsrecht aus und tritt zu den vereinbarten Konditionen in den Kaufvertrag ein – der ursprüngliche Käufer erhält das Grundstück nicht.