Grundsteuerwert
Auch: Grundsteuerreform-Wert
Der Grundsteuerwert ist der neue Wert, auf dessen Grundlage seit dem 1. Januar 2025 die Grundsteuer für nahezu jedes Grundstück in Deutschland berechnet wird. Er löst den bisherigen, seit Jahrzehnten nicht mehr aktualisierten Einheitswert ab, den das Bundesverfassungsgericht 2018 für verfassungswidrig erklärt hatte.
Ausführliche Erklärung
Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 musste der Gesetzgeber die Bewertung von Grundvermögen für Zwecke der Grundsteuer neu regeln, da der alte Einheitswert (Hauptfeststellung von 1935 bzw. 1964) veraltete und ungleiche Werte lieferte. Das Grundsteuer-Reformgesetz von 2019 führte deshalb den Grundsteuerwert als neue Bemessungsgrundlage ein, erstmals festgestellt zum Stichtag 1. Januar 2022 und angewendet ab dem Steuerjahr 2025.
Da den Ländern über die Grundgesetzänderung (Art. 72 Abs. 3, Art. 105 Abs. 2 GG) eine Öffnungsklausel eingeräumt wurde, existieren in Deutschland heute mehrere parallele Bewertungsmodelle:
- Bundesmodell (u. a. Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen): Der Grundsteuerwert wird nach §§ 218 ff. BewG im Wesentlichen aus Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche und statistischer Nettokaltmiete abgeleitet (vereinfachtes Ertragswert- bzw. Sachwertverfahren).
- Landesmodelle mit eigenen Regelungen, z. B. das reine Bodenwertmodell in Baden-Württemberg (nur Grundstücksfläche × Bodenrichtwert, gebäudeunabhängig), das Flächenmodell in Bayern, das Flächen-Faktor-Modell in Hessen und Niedersachsen sowie das Wohnlagenmodell in Hamburg.
Der Grundsteuerwert wird durch Feststellungsbescheid des Finanzamts festgesetzt und ist Grundlage für die weitere Berechnung: Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Steuermessbetrag, der wiederum mit dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer ergibt. Für Makler ist der Grundsteuerwert vor allem bei der Objektübergabe relevant (Information des Käufers über die zu erwartende Grundsteuerlast) sowie bei Einsprüchen gegen überhöhte Feststellungsbescheide, die in der Praxis häufig vorkommen.
Beispiel aus der Praxis
Für ein Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen (Bundesmodell) stellt das Finanzamt zum 1. Januar 2022 einen Grundsteuerwert von 210.000 € fest. Nach Anwendung der Steuermesszahl ergibt sich ein Steuermessbetrag, den die Gemeinde mit ihrem Hebesatz von beispielsweise 470 % multipliziert – daraus resultiert die jährliche Grundsteuer, die ab 2025 auf dieser neuen Grundlage erhoben wird.
Rechtsgrundlage
- §§ 218 ff. BewG (Bewertungsgesetz) – regeln die Ermittlung des Grundsteuerwerts im Bundesmodell.
- Grundsteuer-Reformgesetz (2019) – Grundlage der bundesweiten Reform und Einführung des Grundsteuerwerts.
- Landesgrundsteuergesetze (z. B. Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Niedersachsen, Hamburg) – regeln abweichende Bewertungsmodelle auf Basis der grundgesetzlichen Länderöffnungsklausel.