Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer
Auch: Gegenleistung im Sinne des GrEStG
Die Grunderwerbsteuer wird nicht auf einen amtlich festgestellten Wert erhoben, sondern grundsätzlich auf die tatsächliche Gegenleistung – also den vereinbarten Kaufpreis zuzüglich aller vom Käufer übernommenen zusätzlichen Leistungen. Nur in Ausnahmefällen tritt ersatzweise der Grundbesitzwert an die Stelle des Kaufpreises.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die korrekte Einschätzung der Bemessungsgrundlage wichtig, weil Käufer regelmäßig danach fragen, worauf genau die Grunderwerbsteuer berechnet wird – und weil eine unvollständige Kaufpreisangabe im Vertrag steuerliche Risiken birgt.
Grundregel (§ 8 Abs. 1 GrEStG): Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung. Diese umfasst nach § 9 GrEStG regelmäßig:
- den vereinbarten Kaufpreis,
- vom Käufer übernommene Belastungen (z. B. bestehende Grundschulden, sofern übernommen und nicht gesondert abgelöst),
- vom Käufer getragene sonstige Leistungen im Zusammenhang mit dem Erwerb, sofern sie eine Gegenleistung für das Grundstück darstellen.
Nicht zur Bemessungsgrundlage zählen in der Regel gesondert ausgewiesene und marktübliche Vergütungen für bewegliche Gegenstände (z. B. eine hochwertige Einbauküche oder Möblierung), sofern sie im Kaufvertrag realistisch beziffert und nicht überhöht angesetzt sind – ein in der Praxis häufig genutzter, aber vom Finanzamt genau geprüfter Gestaltungsspielraum.
Ausnahmefall Grundbesitzwert (§ 8 Abs. 2 GrEStG): Liegt keine (marktübliche) Gegenleistung vor – etwa bei Umwandlungen, Einbringungen in Gesellschaften, Anteilsvereinigungen oder wirtschaftlichen Anteilsübertragungen bei grundbesitzenden Gesellschaften (Share Deals) –, wird ersatzweise der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Grundbesitzwert (siehe Bedarfsbewertung) als Bemessungsgrundlage herangezogen.
Praxishinweis für Makler: Wird im Kaufvertrag ein Teil des Kaufpreises für mitverkauftes Inventar gesondert ausgewiesen, mindert dies die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage insgesamt – das Finanzamt prüft solche Aufteilungen aber auf Plausibilität und Marktüblichkeit.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt ein Einfamilienhaus für 500.000 Euro, wovon laut Kaufvertrag 15.000 Euro auf eine hochwertige Einbauküche entfallen. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer sind somit nur 485.000 Euro, sofern das Finanzamt den ausgewiesenen Wert der Küche als angemessen anerkennt.
Rechtsgrundlage
- § 8 GrEStG – Grundsatz: Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, hilfsweise der Grundbesitzwert.
- § 9 GrEStG – Definition und Umfang der Gegenleistung (Kaufpreis, übernommene Leistungen, sonstige Verpflichtungen).