Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

Als Gegenleistung im Sinne von § 9 GrEStG gilt jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Grundstückserwerb erbringt oder der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung erhält. Beim klassischen Grundstückskauf ist das der Kaufpreis einschließlich vom Käufer übernommener sonstiger Leistungen, etwa vom Käufer getragene Erschließungskosten oder übernommene Verbindlichkeiten. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören üblicherweise separat ausgewiesene Kaufpreisanteile für mitverkauftes bewegliches Inventar (zum Beispiel eine Einbauküche), da diese nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen.

Liegt keine Gegenleistung vor oder lässt sie sich nicht ermitteln – etwa bei bestimmten Umwandlungsvorgängen, Anteilsvereinigungen oder Erwerben im Gesellschafterkreis –, wird ersatzweise auf den Grundbesitzwert nach §§ 151, 157 Bewertungsgesetz abgestellt (§ 8 Abs. 2 GrEStG). Bei einem sogenannten einheitlichen Vertragswerk (Grundstückskauf verbunden mit Bauverpflichtung) bezieht die Finanzverwaltung regelmäßig auch die Baukosten in die Bemessungsgrundlage ein, weil wirtschaftlich das bebaute Grundstück erworben wird.

Auf die ermittelte Bemessungsgrundlage wird der von jedem Bundesland eigenständig festgelegte Steuersatz angewendet (§ 11 GrEStG); dieser liegt aktuell je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (z. B. Bayern) und 6,5 Prozent (z. B. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein).

Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro; im Kaufvertrag sind zusätzlich 10.000 Euro für eine mitverkaufte Einbauküche gesondert ausgewiesen. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer beträgt in diesem Fall 400.000 Euro, nicht 410.000 Euro, da der gesondert ausgewiesene Kaufpreisanteil für das Inventar nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt.