Lineare AfA
Auch: lineare Abschreibung · gleichbleibende Abschreibung · AfA nach § 7 Abs. 4 EStG
Die lineare AfA ("Absetzung für Abnutzung") ist die im deutschen Steuerrecht übliche Standardmethode, mit der die Kosten für ein Gebäude über die geschätzte Nutzungsdauer gleichmäßig verteilt und Jahr für Jahr in derselben Höhe von der Steuer abgesetzt werden. Bei vermieteten Immobilien mindert sie die steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte.
Ausführliche Erklärung
Nach § 7 Abs. 4 EStG gelten für Gebäude im Privatvermögen feste, typisierte AfA-Sätze, unabhängig von der tatsächlichen technischen Nutzungsdauer:
- 3 % pro Jahr für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden (entspricht rechnerisch einer Nutzungsdauer von rund 33 Jahren) – eingeführt durch das Wachstumschancengesetz zur Ankurbelung des Wohnungsneubaus.
- 2 % pro Jahr für Wohngebäude, die nach dem 31.12.1924 und vor dem 1.1.2023 fertiggestellt wurden (Nutzungsdauer 50 Jahre).
- 2,5 % pro Jahr für Gebäude, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt wurden (Nutzungsdauer 40 Jahre).
- Für Betriebsgebäude (nicht Wohnzwecken dienend) gelten eigene Sätze (z. B. 3 % bei Bauantrag/Herstellungsbeginn nach dem 31.3.1985).
Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes – der Grund-und-Boden-Anteil ist nicht abschreibungsfähig und muss beim Kauf sachgerecht (z. B. nach Kaufpreisaufteilungsschema des BMF oder Gutachten) herausgerechnet werden. Im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung wird die AfA nur zeitanteilig (pro rata temporis) gewährt.
Die lineare AfA ist von der degressiven AfA zu unterscheiden, die für bestimmte Neubauten (Baubeginn/Kaufvertrag in engem zeitlichem Zusammenhang mit der Fertigstellung, sechsjähriges Zeitfenster) alternativ mit 5 % vom jeweiligen Restwert angeboten wird, aber nicht mit der linearen AfA kombinierbar ist (Wahlrecht).
Praxisrelevanz für Makler: Der AfA-Satz und die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude beeinflussen direkt die Rentabilitätsrechnung einer Kapitalanlageimmobilie. Bei Bestandsimmobilien (Baujahr vor 2023) ist der niedrigere Satz von 2 % zu beachten – ein Nutzungsdauergutachten kann hier eine höhere AfA über eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer begründen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger erwirbt 2024 eine Eigentumswohnung in einem 1975 errichteten Mehrfamilienhaus für 300.000 Euro, wovon laut Kaufpreisaufteilung 210.000 Euro auf das Gebäude entfallen. Da das Gebäude vor 2023 fertiggestellt wurde, beträgt die lineare AfA 2 % jährlich, also 4.200 Euro pro Jahr, die er als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend machen kann.
Rechtsgrundlage
- § 7 Abs. 4 EStG – Regelt die typisierten linearen AfA-Sätze für Gebäude (3 %, 2 %, 2,5 % je nach Fertigstellungsdatum) sowie die Möglichkeit des Nachweises einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer (Satz 2).
- Wachstumschancengesetz (2024) – Anhebung des linearen AfA-Satzes für Wohngebäude von 2 % auf 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022.