Notarielle Beurkundung

Die Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 BGB gilt für jeden Vertrag, der eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb des Eigentums an einem Grundstück verpflichtet – also klassischerweise für Kaufverträge, aber auch für Schenkungs-, Tausch- und Übergabeverträge sowie für die Auflassung selbst (§ 925 BGB).

Kernfunktionen und Praxispunkte für Makler:

• Belehrungs- und Warnfunktion: Der Notar muss den Willen der Parteien erforschen, den Sachverhalt aufklären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren (§ 17 BeurkG). Diese neutrale Beratungspflicht unterscheidet den deutschen Notar von reinen Urkundsbeamten anderer Rechtsordnungen.
• Ablauf: Der Notar entwirft den Vertrag meist im Vorfeld auf Basis der Angaben von Makler, Käufer und Verkäufer, verschickt einen Entwurf mit ausreichender Prüfungsfrist (in der Praxis mindestens zwei Wochen empfohlen) und verliest die Urkunde im Beurkundungstermin vollständig; anschließend unterschreiben die Parteien und der Notar.
• Neutralität: Der Notar ist unparteiischer Berater beider Seiten und darf keine Partei bevorzugen – anders als der Makler, der ein eigenes Provisionsinteresse hat.
• Umfang der Formpflicht: Nicht nur der Kaufpreis, sondern der gesamte materielle Vertragsinhalt (Nebenabreden, Rücktrittsrechte, Zusicherungen) muss in der Urkunde enthalten sein – außerhalb der Urkunde getroffene Nebenvereinbarungen sind formnichtig.
• Heilung: Ein zunächst formnichtiger Grundstücksvertrag wird nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB durch Auflassung und Eintragung ins Grundbuch geheilt.
• Widerrufsrecht bei Verbraucherbauverträgen: Bei bestimmten Verbraucherverträgen (z. B. Bauträgerverträgen) kann trotz Beurkundung ein Widerrufsrecht bestehen; im klassischen Grundstückskauf zwischen Privatpersonen entfällt ein Widerrufsrecht jedoch aufgrund der notariellen Belehrung.
• Für den Makler endet die eigentliche Vermittlungstätigkeit rechtlich meist mit der erfolgreichen Beurkundung, da hier der Kaufvertrag wirksam zustande kommt und der Provisionsanspruch entsteht.

Ein Ehepaar kauft ein Einfamilienhaus. Der beauftragte Notar erstellt einen Vertragsentwurf, den beide Seiten zwei Wochen vor dem Termin erhalten. Im Beurkundungstermin verliest der Notar die gesamte Urkunde, beantwortet Rückfragen zu Grundschuldübernahme und Zahlungsmodalitäten, und beide Parteien unterzeichnen anschließend die Urkunde – erst damit ist der Kaufvertrag rechtswirksam geschlossen.