Kaufvertrag

Der Kaufvertrag nach §§ 433 ff. BGB bildet die rechtliche Grundlage praktisch jedes Erwerbsvorgangs, auch im Immobiliengeschäft, wo er in seiner besonderen Ausprägung als notariell zu beurkundender Grundstücks- oder Wohnungskaufvertrag auftritt.

Zentrale Elemente:

• Hauptpflichten (§ 433 BGB): Der Verkäufer schuldet die Übergabe der Kaufsache und die Verschaffung des Eigentums; der Käufer schuldet die Zahlung des Kaufpreises und die Abnahme der Sache.
• Sachmangelfreiheit (§ 434 BGB): Die verkaufte Sache muss bei Gefahrübergang frei von Sachmängeln sein – das heißt, sie muss den vertraglich vereinbarten (subjektiven), den üblicherweise zu erwartenden (objektiven) sowie etwaigen Montageanforderungen entsprechen.
• Formfreiheit als Grundsatz: Kaufverträge über bewegliche Sachen sind grundsätzlich formfrei und können auch mündlich geschlossen werden. Eine wichtige Ausnahme bildet der Grundstückskaufvertrag, der nach § 311b BGB zwingend notariell beurkundet werden muss.
• Gewährleistungsrechte: Liegt ein Sachmangel vor, kann der Käufer je nach Fallgestaltung Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz verlangen.
• Gefahrübergang: Mit Übergabe der Kaufsache (bei Immobilien meist mit Besitzübergang gemäß vertraglicher Regelung) geht die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über.

Für Makler ist die Kenntnis des allgemeinen Kaufvertragsrechts wichtig, um Kunden die Unterschiede zwischen dem formfreien Alltagsgeschäft und dem streng formgebundenen Immobilienkauf verständlich zu erklären und typische Fallstricke wie Sachmängelhaftung und Gewährleistungsausschluss richtig einzuordnen.

Ein Käufer erwirbt von einem Händler eine gebrauchte Einbauküche, die formfrei per Handschlag und schriftlicher Rechnung vereinbart wird. Für den gleichzeitig geplanten Kauf der dazugehörigen Eigentumswohnung ist dagegen zwingend ein notarieller Kaufvertrag erforderlich – ohne notarielle Beurkundung wäre der Wohnungskauf zunächst unwirksam.