Immobilienleasing

Immobilienleasing ist im BGB nicht als eigener Vertragstyp geregelt, sondern ein atypischer Vertrag mit Elementen aus Miet-/Pachtrecht, Kreditgeschäft und teils Kaufrecht. Für die Maklerpraxis relevant:

• Vertragsmodelle:
• *Vollamortisationsvertrag:* Die Leasingraten decken über die Grundmietzeit die vollen Anschaffungs- und Finanzierungskosten des Leasinggebers.
• *Teilamortisationsvertrag:* Die Raten decken nur einen Teil der Kosten; am Ende gibt es ein Andienungsrecht des Leasinggebers oder eine Restwertregelung.
• Sale-and-lease-back: Ein Unternehmen verkauft eine bereits genutzte Immobilie an eine Leasinggesellschaft und least sie sofort zurück – ein beliebtes Instrument zur Liquiditätsbeschaffung, bei dem Makler häufig für die Verkehrswertermittlung eingeschaltet werden.
• Bilanzielle Zurechnung: Nach den BMF-Leasingerlassen wird die Immobilie je nach Vertragsgestaltung (Laufzeit im Verhältnis zur betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, Optionsrechte) entweder dem Leasinggeber oder dem Leasingnehmer bilanziell zugerechnet – entscheidend für die steuerliche Behandlung.
• Laufzeiten und Kündigung: Grundmietzeiten von 15–25 Jahren sind üblich; eine ordentliche Kündigung während der Grundmietzeit ist regelmäßig ausgeschlossen.
• Abgrenzung zur klassischen Miete: Anders als bei der Gewerberaummiete trägt der Leasingnehmer typischerweise das Instandhaltungs- und teils das Objektrisiko selbst (sog. Vollrisiko-Leasing), was ihm mehr Gestaltungsfreiheit, aber auch mehr Pflichten einräumt.

Ein Logistikunternehmen benötigt eine neue Lagerhalle, möchte aber kein Eigenkapital binden. Eine Leasinggesellschaft errichtet die Halle nach den Vorgaben des Unternehmens und least sie über 20 Jahre gegen eine monatliche Rate. Nach Ablauf der Grundmietzeit hat das Unternehmen eine Kaufoption zum vertraglich festgelegten Restwert.