Sale-and-Lease-Back
Auch: Verkauf-und-Rückmiete · Sale-Lease-Back
Beim Sale-and-Lease-Back verkauft ein Unternehmen oder Eigentümer eine Immobilie an einen Investor und least sie anschließend zurück. Der bisherige Eigentümer bleibt Nutzer, verliert aber das Eigentum und setzt stattdessen Leasingraten an – meist um liquide Mittel freizusetzen.
Ausführliche Erklärung
Sale-and-Lease-Back ist ein bilanz- und liquiditätsorientiertes Instrument, das im gewerblichen Immobiliensegment eine wichtige Rolle spielt (Produktionshallen, Bürogebäude, Logistikimmobilien, Filialimmobilien im Einzelhandel). Der Eigentümer verkauft die Immobilie an eine Leasinggesellschaft oder einen institutionellen Investor und schließt zeitgleich einen langfristigen Leasingvertrag (meist Vollamortisations- oder Teilamortisationsleasing) über dieselbe Immobilie ab.
Für den Verkäufer/Leasingnehmer ergeben sich mehrere Motive:
- Liquiditätsgewinn: Das im Gebäude gebundene Kapital wird freigesetzt und kann ins Kerngeschäft reinvestiert werden.
- Bilanzoptimierung: Je nach Vertragsgestaltung (Operating- vs. Finance-Lease) verbessert sich die Eigenkapitalquote, da die Immobilie aus der Bilanz verschwindet (zu beachten: seit IFRS 16 sind Leasingverhältnisse für den Leasingnehmer weitgehend bilanzwirksam zu erfassen, was die Attraktivität teils reduziert hat).
- Weiternutzung ohne Umzugskosten: Der Betrieb kann unverändert am Standort weiterlaufen.
Für den Investor/Käufer ist es eine renditeorientierte Kapitalanlage mit langfristig gesichertem Mieter (Bonität des Verkäufers entscheidend) und meist indexierten Leasingraten.
Für Makler ist Sale-and-Lease-Back vor allem im gewerblichen Investmentgeschäft relevant: Vermittlung erfolgt oft an spezialisierte Investoren, Vertragsgestaltung (Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Instandhaltungspflichten) ist komplex und wird meist von Anwälten/Steuerberatern begleitet. Abzugrenzen vom klassischen Immobilienverkauf durch die parallele Rückvermietung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Logistikunternehmen verkauft sein Verteilzentrum für 15 Millionen Euro an einen Immobilienfonds und schließt gleichzeitig einen 20-jährigen Leasingvertrag ab, um weiterhin am Standort zu produzieren. Mit dem Verkaufserlös finanziert das Unternehmen die Erweiterung seines Fuhrparks.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Vertragsrechtlich handelt es sich um eine Kombination aus Kaufvertrag (§ 433 BGB, notariell nach § 311b BGB) und Leasingvertrag (atypischer Mietvertrag, überwiegend nach den Grundsätzen des Mietrechts und der Leasing-Rechtsprechung des BGH beurteilt). Bilanzielle Behandlung richtet sich nach HGB bzw. IFRS 16.