Immobilienfinanzierung
Auch: Baufinanzierung · Immobiliendarlehen
Die Immobilienfinanzierung umfasst alle Wege, mit denen der Kauf, Bau oder die Modernisierung einer Immobilie finanziell dargestellt wird – regelmäßig eine Kombination aus Eigenkapital und einem oder mehreren grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen.
Ausführliche Erklärung
Im Zentrum der klassischen Immobilienfinanzierung steht das Immobiliar-Verbraucherdarlehen (§ 491 Abs. 3 BGB), das durch ein Grundpfandrecht – meist eine Grundschuld – am erworbenen oder einem anderen Grundstück abgesichert wird. Kreditinstitute prüfen vor der Zusage die Bonität des Darlehensnehmers, den Beleihungswert der Immobilie sowie das Verhältnis von Eigenkapital zu Fremdkapital (Eigenkapitalquote). Üblich ist eine Finanzierung aus mehreren Bausteinen:
- Eigenkapital: Ersparnisse, Bausparguthaben, Eigenleistung oder Zuschüsse Dritter, die die Beleihungsgrenze senken und die Konditionen verbessern.
- Annuitätendarlehen: Die verbreitetste Darlehensform, bei der über die Laufzeit eine gleichbleibende Rate aus Zins- und Tilgungsanteil gezahlt wird, wobei sich das Verhältnis beider Anteile mit fortschreitender Tilgung verschiebt.
- Fördermittel: Zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse, etwa der KfW, die häufig mit klassischen Bankdarlehen kombiniert werden.
- Zwischenfinanzierung: Kurzfristige Darlehen zur Überbrückung, etwa wenn der Verkaufserlös einer bestehenden Immobilie erst später zufließt.
Wesentliche Stellschrauben der Finanzierungsplanung sind Zinsbindungsdauer, anfängliche Tilgungsrate, Sondertilgungsrechte und die Nebenkosten des Erwerbs (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, ggf. Maklerprovision), die üblicherweise aus Eigenkapital gedeckt werden sollten. Als Verbraucherdarlehensvertrag unterliegt die Immobilienfinanzierung besonderen Informations- und Widerrufsvorschriften der §§ 491 ff. BGB, die den Darlehensnehmer vor unklaren oder unangemessenen Vertragsbedingungen schützen sollen.
Für Makler ist die Immobilienfinanzierung insbesondere im Rahmen der Käuferberatung relevant: Eine frühzeitige Finanzierungsbestätigung erhöht die Abschlusssicherheit und beschleunigt die Transaktion.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung für 350.000 Euro. Er bringt 70.000 Euro Eigenkapital ein und finanziert die restlichen 280.000 Euro sowie die Kaufnebenkosten über ein Annuitätendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und 2 Prozent anfänglicher Tilgung, abgesichert durch eine Grundschuld an der erworbenen Wohnung.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Einzelvorschrift; maßgeblich sind die allgemeinen Regelungen zum Darlehensvertrag sowie zum Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag.
- § 488 BGB – Grundpflichten aus dem Darlehensvertrag.
- § 491 ff. BGB – besondere Vorschriften für Verbraucherdarlehensverträge, insbesondere Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge.