Annuitätendarlehen
Auch: Annuitätenkredit
Das Annuitätendarlehen ist ein Kreditvertrag, bei dem der Darlehensnehmer über die vereinbarte Zinsbindungsfrist eine gleichbleibende monatliche Rate zahlt. Diese Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen, deren Verhältnis sich im Zeitverlauf zugunsten der Tilgung verschiebt.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist das Annuitätendarlehen die mit Abstand wichtigste Finanzierungsform, da praktisch jeder Immobilienkäufer in Deutschland damit finanziert. Wesentliche Eckpunkte:
- Konstante Rate: Die monatliche Belastung bleibt während der gesamten Sollzinsbindung (meist 5, 10, 15 oder 20 Jahre) gleich, was Käufern eine hohe Planungssicherheit bietet.
- Zins- und Tilgungsverschiebung: Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil kontinuierlich sinkt und der Tilgungsanteil steigt – die Rate selbst bleibt aber unverändert.
- Restschuld nach Zinsbindung: Da das Darlehen in aller Regel nicht innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig getilgt ist, verbleibt am Ende eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung (Prolongation bei derselben Bank oder Umschuldung zu einer anderen Bank) weiterfinanziert werden muss.
- Sondertilgungsrecht: Viele Verträge erlauben jährliche Sondertilgungen (häufig bis 5 % oder 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme) ohne Vorfälligkeitsentschädigung, was die Laufzeit verkürzt.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Eine vorzeitige vollständige Rückzahlung außerhalb der gesetzlichen Kündigungsrechte (§ 489 BGB) oder vereinbarter Sondertilgungen löst in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung aus.
- Abgrenzung: Im Unterschied zum Tilgungsdarlehen (fallende Raten durch konstanten Tilgungsanteil) oder zum endfälligen Darlehen (tilgungsfreie Zeit, Rückzahlung am Laufzeitende, oft in Kombination mit Bausparvertrag oder Lebensversicherung) bietet das Annuitätendarlehen die höchste Planungssicherheit bei moderatem administrativem Aufwand.
Für die Maklerpraxis relevant ist vor allem die Einschätzung der Anschlussfinanzierungssituation eines Verkäufers (bestehende Restschuld, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung im Rahmen des Verkaufs) sowie die grundsätzliche Erklärung der Finanzierungsmechanik gegenüber Käufern.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer finanziert eine Eigentumswohnung mit einem Annuitätendarlehen über 280.000 Euro, 3,2 % Sollzins, 10 Jahre Zinsbindung und 2 % Anfangstilgung. Die monatliche Rate beträgt rund 1.213 Euro und bleibt zehn Jahre konstant. Nach Ablauf der Zinsbindung verbleibt eine Restschuld von etwa 215.000 Euro, für die eine Anschlussfinanzierung erforderlich wird.
Rechtsgrundlage
- §§ 488 ff. BGB – Darlehensvertrag als vertragliche Grundlage.
- § 489 BGB – ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach Ablauf bestimmter Fristen.
- Art. 247 EGBGB i. V. m. Preisangabenverordnung – Informationspflichten zu effektivem Jahreszins und Rate.