Annuität
Auch: Kapitaldienst · Annuitätsrate
Die Annuität ist die über die gesamte Zinsbindungsfrist konstante Rate, die ein Darlehensnehmer regelmäßig (meist monatlich) an die Bank zahlt. Sie setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen, deren Verhältnis sich mit fortschreitender Laufzeit zugunsten der Tilgung verschiebt.
Ausführliche Erklärung
Das Prinzip der Annuität ist die Grundlage nahezu jeder klassischen Immobilienfinanzierung in Deutschland (Annuitätendarlehen). Der Kunde zahlt über die gesamte Sollzinsbindung eine gleichbleibende Rate, obwohl sich die Restschuld ständig verändert:
- Zu Beginn der Laufzeit ist die Restschuld hoch, entsprechend hoch ist der Zinsanteil und niedrig der Tilgungsanteil.
- Mit jeder Ratenzahlung sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil kontinuierlich sinkt und der Tilgungsanteil bei gleichbleibender Gesamtrate entsprechend steigt (sogenannter Tilgungsstreckungseffekt bzw. "Zinseszinseffekt der Tilgung").
- Am Ende der Zinsbindungsfrist verbleibt eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung oder Prolongation weiterfinanziert werden muss, sofern das Darlehen nicht vollständig getilgt ist.
Berechnungsgrundlage ist der Annuitätenfaktor, der sich aus Zinssatz, Tilgungssatz und Laufzeit ergibt und die Höhe der jährlichen (bzw. monatlichen) Rate bestimmt. Für die Praxis des Maklers relevant:
- Tilgungsplan/Zins-Tilgungsplan: Banken erstellen zu jedem Annuitätendarlehen einen Tilgungsplan, der die Entwicklung von Zins- und Tilgungsanteil über die Laufzeit zeigt – ein wichtiges Dokument für Käufer zur Einschätzung der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung.
- Sondertilgungen wirken sich bei Annuitätendarlehen besonders stark auf die Restlaufzeit aus, da sie unmittelbar die Zinsbasis für die Folgeperioden reduzieren.
- Vergleich zu anderen Darlehensarten: Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen sinkt beim Tilgungsdarlehen (Ratendarlehen) die Gesamtrate über die Zeit, weil dort ein konstanter Tilgungsbetrag plus fallender Zinsanteil gezahlt wird.
Beispiel aus der Praxis
Bei einem Annuitätendarlehen über 250.000 Euro mit 3 % Zins und 2 % Anfangstilgung beträgt die jährliche Annuität 12.500 Euro (5 % von 250.000 Euro). Im ersten Jahr entfallen davon rund 7.500 Euro auf Zinsen und 5.000 Euro auf Tilgung; nach zehn Jahren hat sich dieses Verhältnis durch die gesunkene Restschuld bereits deutlich zugunsten der Tilgung verschoben, während die Gesamtrate von 12.500 Euro unverändert bleibt.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Annuität ist eine finanzmathematische Kennzahl im Rahmen des Darlehensvertrags nach §§ 488 ff. BGB; Informationspflichten zur Rate und zum effektiven Jahreszins ergeben sich aus Art. 247 EGBGB und der Preisangabenverordnung (PAngV).