Tilgung

Rechtlich verpflichtet sich der Darlehensnehmer nach § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB, das ihm zur Verfügung gestellte Darlehen bei Fälligkeit zurückzuzahlen; die Modalitäten der Rückzahlung – insbesondere ob in einer Summe oder in Raten – werden vertraglich vereinbart. In der Immobilienfinanzierung ist die ratierliche Tilgung über ein Annuitätendarlehen der Regelfall: Der Kreditnehmer zahlt eine über die Zinsbindungsfrist gleichbleibende Rate (Annuität), die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Da die Restschuld mit jeder Rate sinkt, sinkt auch der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt – die Rate selbst bleibt konstant.

Der anfängliche Tilgungssatz (üblich sind 1 bis 3 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr) hat erheblichen Einfluss auf die Laufzeit: Ein niedriger Anfangstilgungssatz von 1 Prozent führt bei sonst gleichen Konditionen zu einer deutlich längeren Gesamtlaufzeit als 2 oder 3 Prozent. Banken bieten häufig die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Zinsbindung ein- oder mehrmals anzupassen (Tilgungssatzwechsel) oder außerplanmäßige Sondertilgungen zu leisten, die die Restschuld zusätzlich verringern und damit auch die Zinslast senken.

Am Ende der Zinsbindungsfrist steht in der Regel eine Restschuld, die entweder durch eine Anschlussfinanzierung (Prolongation oder Umschuldung) oder – bei entsprechend hoher Tilgung – durch vollständige Rückzahlung beglichen wird.

Ein Käufer nimmt ein Annuitätendarlehen über 300.000 Euro mit 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung auf. Die jährliche Rate beträgt damit 5,5 Prozent der Darlehenssumme (16.500 Euro), wobei der Tilgungsanteil im ersten Jahr etwa 6.000 Euro und der Zinsanteil rund 10.500 Euro ausmacht. Mit jeder Rate verschiebt sich das Verhältnis zugunsten der Tilgung.