Tilgungsaussetzungsdarlehen
Auch: Kombikredit mit Tilgungsaussetzung · Kombidarlehen
Beim Tilgungsaussetzungsdarlehen zahlt der Kreditnehmer während der Laufzeit nur die Zinsen auf die volle Darlehenssumme. Die eigentliche Tilgung wird nicht direkt an die Bank geleistet, sondern in einen parallel laufenden Ansparvertrag eingezahlt, der am Ende der Laufzeit das Darlehen ablöst.
Ausführliche Erklärung
Diese Konstruktion, oft auch als Kombikredit bezeichnet, kombiniert ein endfälliges Darlehen mit einem Tilgungsersatzprodukt. Für Makler ist das Verständnis wichtig, weil diese Modelle bei Kapitalanlegern und in bestimmten Vertriebsformen (insbesondere in der Vergangenheit bei Bausparkombi- oder Lebensversicherungsmodellen) immer wieder auftauchen und Risiken bergen, die Käufer verstehen sollten.
Typische Ausgestaltungen:
- Bausparkombikredit: Das Darlehen wird zinsvariabel oder festverzinslich bereitgestellt; parallel bespart der Kreditnehmer einen Bausparvertrag. Nach dessen Zuteilung wird das ursprüngliche Darlehen mit der Bausparsumme abgelöst.
- Kapitallebensversicherung als Tilgungsersatz (historisch verbreitet, heute seltener): Die Ablaufleistung einer Lebensversicherung dient zur Endtilgung. Diese Konstruktion ist wegen sinkender Garantiezinsen und Renditeunsicherheit in den letzten Jahren deutlich in den Hintergrund getreten.
- Fondsgebundene Tilgungsersatzprodukte: Die Tilgung erfolgt über einen Investmentfondssparplan; hier trägt der Kreditnehmer ein Kapitalmarktrisiko, da die Ansparsumme am Laufzeitende nicht garantiert zur vollständigen Ablösung ausreichen muss.
Wichtige Risikohinweise für die Beratung:
- Da während der Laufzeit keine Tilgung an die Bank fließt, bleibt die Restschuld konstant hoch, was bei fallenden Immobilienwerten oder Zahlungsschwierigkeiten ein höheres Ausfallrisiko birgt als beim klassischen Annuitätendarlehen.
- Reicht das Ansparprodukt am Ende nicht aus (z. B. wegen niedrigerer Wertentwicklung als kalkuliert), entsteht eine Deckungslücke, die der Kreditnehmer zusätzlich finanzieren muss.
- Die Gesamtbelastung (Zins + Sparbeitrag) muss der Makler bzw. Finanzierungsberater in der Haushaltsrechnung realistisch abbilden – ein reiner Vergleich der Nominalzinsen mit einem klassischen Tilgungsdarlehen ist irreführend.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kapitalanleger finanziert eine vermietete Eigentumswohnung über 200.000 Euro als Tilgungsaussetzungsdarlehen. Er zahlt monatlich nur die Zinsen an die Bank und bespart parallel einen Bausparvertrag mit dem Ziel, diesen nach zwölf Jahren zuteilungsreif zu machen und damit das Darlehen vollständig abzulösen. Bleibt die Bausparsumme hinter dem Zielwert zurück, muss er die Differenz aus eigenen Mitteln oder einer Anschlussfinanzierung aufbringen.
Rechtsgrundlage
- § 491 BGB – allgemeine Vorschriften zu Verbraucherdarlehensverträgen, denen auch Tilgungsaussetzungsdarlehen als Immobiliar-Verbraucherdarlehen unterliegen.
- Keine spezielle gesetzliche Regelung für die Kombination aus Zinsdarlehen und Ansparprodukt; die Ausgestaltung ist Verhandlungssache zwischen Bank, Kreditnehmer und dem Anbieter des Tilgungsersatzprodukts.