Tilgungsplan
Auch: Tilgungstabelle · Kreditplan
Ein Tilgungsplan zeigt Monat für Monat oder Jahr für Jahr, wie sich die Darlehensrate in Zinsen und Tilgung aufteilt und wie die Restschuld über die Laufzeit sinkt. Er ist das zentrale Instrument, um die Entwicklung eines Immobiliendarlehens transparent nachzuvollziehen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler und Käufer ist der Tilgungsplan ein unverzichtbares Werkzeug, um die langfristige finanzielle Tragweite einer Baufinanzierung zu verstehen – gerade weil sich die Zins-Tilgungs-Aufteilung über die Laufzeit erheblich verschiebt.
Wesentliche Bestandteile eines Tilgungsplans:
- Zeilenweise Aufstellung: Für jede Zahlungsperiode (üblich: monatlich) werden Zinsanteil, Tilgungsanteil, Gesamtrate und die daraus resultierende neue Restschuld ausgewiesen.
- Verschiebung Zins/Tilgung: Beim klassischen Annuitätendarlehen sinkt der Zinsanteil mit fortschreitender Laufzeit, während der Tilgungsanteil bei gleichbleibender Gesamtrate entsprechend steigt.
- Bedeutung zum Ende der Zinsbindung: Der Tilgungsplan zeigt die Restschuld zum Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist (z. B. nach 10 oder 15 Jahren) – diese Zahl ist entscheidend für die Planung einer Anschlussfinanzierung.
- Pflichtangabe im Vertrag: Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen mit vollständiger Tilgung während der Zinsbindung ist der Tilgungsplan gesetzlich vorgeschriebener Bestandteil der vorvertraglichen Information (Europäisches Standardisiertes Merkblatt) und häufig auch der Vertragsunterlagen.
- Auswirkung von Sondertilgungen: Werden Sondertilgungen geleistet, muss der Tilgungsplan angepasst werden – die Bank stellt hierfür regelmäßig eine aktualisierte Übersicht bereit.
- Praxisnutzen für den Makler: Bei der Beratung von Verkäufern mit laufender Finanzierung hilft der Tilgungsplan, die aktuelle Restschuld zu ermitteln, was für die Berechnung des tatsächlichen Verkaufserlöses (nach Ablösung des Darlehens) essenziell ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erhält von seiner Bank für ein Annuitätendarlehen über 250.000 Euro bei 3,8 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung einen Tilgungsplan. Dieser zeigt, dass im ersten Monat von der Rate (rund 1.208 Euro) etwa 792 Euro auf Zinsen und 416 Euro auf Tilgung entfallen. Nach zehn Jahren Laufzeit weist der Plan eine Restschuld von rund 199.000 Euro aus – diese Zahl legt der Käufer seiner Anschlussfinanzierungsplanung zugrunde.
Rechtsgrundlage
- § 492 BGB – Schriftform- und Inhaltsanforderungen an Verbraucherdarlehensverträge, zu denen Angaben zur Rückzahlung gehören.
- Art. 247 § 3 EGBGB – konkretisiert die Pflichtangaben im Darlehensvertrag, einschließlich Angaben zur Art und Weise der Rückzahlung, auf denen der Tilgungsplan beruht.