Tilgungsrate

Der Begriff der Tilgungsrate ist zentral für das Verständnis jeder Immobilienfinanzierung, weil er direkt bestimmt, wie schnell ein Darlehen abbezahlt wird und wie hoch die Restschuld zu einem bestimmten Zeitpunkt ist – etwa zum Ende der Zinsbindung.

Für die Maklerpraxis relevante Punkte:

• Anfängliche Tilgungsrate: Beim Annuitätendarlehen wird meist ein anfänglicher Tilgungssatz vereinbart, üblich sind 1 % bis 3 % pro Jahr, bezogen auf die ursprüngliche Darlehenssumme. Je höher der anfängliche Tilgungssatz, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt, aber desto höher ist auch die monatliche Belastung.
• Dynamik im Zeitverlauf: Beim Annuitätendarlehen bleibt die Gesamtrate konstant, doch der Anteil der Tilgung an dieser Rate steigt kontinuierlich, während der Zinsanteil sinkt – da Zinsen stets auf die (fallende) Restschuld berechnet werden.
• Auswirkung auf die Zinsbindung: Eine niedrige anfängliche Tilgungsrate (z. B. 1 %) führt bei niedrigen Zinsen dazu, dass am Ende der Zinsbindungsfrist noch eine sehr hohe Restschuld verbleibt – ein wichtiger Beratungspunkt, da die Anschlusskonditionen dann unsicher sind.
• Faustregel für die Beratung: Bei aktuell moderaten Zinsniveaus empfehlen Finanzierungsberater häufig eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 % bis 3 %, um das Darlehen in einem überschaubaren Zeitraum (25 bis 35 Jahre) zurückzuführen.
• Zusammenspiel mit Sondertilgungen: Freiwillige Sondertilgungen erhöhen die effektive Tilgungsrate zusätzlich zur vereinbarten regulären Tilgung und verkürzen die Restlaufzeit entsprechend.

Ein Käufer finanziert 300.000 Euro mit 3,5 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung. Die jährliche Gesamtrate beträgt 5,5 % von 300.000 Euro, also 16.500 Euro (1.375 Euro monatlich). Im ersten Jahr entfallen davon etwa 10.500 Euro auf Zinsen und 6.000 Euro auf die Tilgungsrate. Mit sinkender Restschuld steigt der Tilgungsanteil in den Folgejahren bei gleichbleibender Gesamtrate kontinuierlich an.