Tilgungssatzwechsel
Auch: Tilgungsanpassung (Darlehen) · Tilgungssatzänderung
Ein Tilgungssatzwechsel erlaubt es dem Kreditnehmer, den vereinbarten Tilgungssatz seines Darlehens während der laufenden Zinsbindung anzupassen – etwa zu erhöhen, wenn sich die finanzielle Situation verbessert, oder zu senken, wenn sie sich verschlechtert.
Ausführliche Erklärung
Dieses Recht ist ein wichtiges Flexibilisierungsinstrument in der Baufinanzierung, das Makler Käufern bei der Finanzierungsberatung erklären sollten, da starre Tilgungssätze über 10 bis 20 Jahre Zinsbindung selten zur tatsächlichen Lebens- und Einkommensentwicklung passen.
Wesentliche Praxispunkte:
- Vertragliche Vereinbarung erforderlich: Ein Tilgungssatzwechsel besteht nicht automatisch, sondern muss im Darlehensvertrag als Option vereinbart werden. Üblich sind ein bis zwei kostenlose Wechselmöglichkeiten während der Zinsbindung.
- Typischer Rahmen: Banken erlauben häufig einen Wechsel zwischen z. B. 1 % und 5 % Tilgung, oft mit einer Wartefrist zwischen zwei Wechseln (z. B. mindestens einmal jährlich möglich).
- Anlässe für einen Wechsel: Gehaltssteigerung, Erbschaft, Wunsch nach schnellerer Entschuldung (Erhöhung des Tilgungssatzes) oder umgekehrt vorübergehende finanzielle Engpässe, Elternzeit, Jobwechsel (Absenkung des Tilgungssatzes).
- Abgrenzung zur Sondertilgung: Während die Sondertilgung eine einmalige zusätzliche Zahlung ist, verändert der Tilgungssatzwechsel dauerhaft die laufende monatliche Rate für die restliche Zinsbindungsdauer.
- Auswirkung auf die Restschuld: Eine Erhöhung des Tilgungssatzes senkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung deutlich schneller, was das Risiko einer ungünstigen Anschlussfinanzierung bei gestiegenen Zinsen reduziert.
- Beratungsempfehlung: Der Makler bzw. Finanzierungsberater sollte Käufern raten, dieses Recht bereits bei Vertragsabschluss zu verhandeln, da nachträgliche Änderungen ohne vertragliche Grundlage meist nur im Rahmen einer kostenpflichtigen Vertragsanpassung möglich sind.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer hat bei Abschluss seines Darlehens einen Tilgungssatz von 2 % vereinbart, zusammen mit dem Recht auf einen einmaligen Tilgungssatzwechsel während der zehnjährigen Zinsbindung. Nach einer Gehaltserhöhung im fünften Jahr erhöht er den Tilgungssatz auf 3,5 %, um das Darlehen schneller zurückzuführen. Die monatliche Rate steigt entsprechend, die Restschuld am Ende der Zinsbindung fällt spürbar geringer aus als ursprünglich kalkuliert.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Der Tilgungssatzwechsel beruht auf einer individuellen vertraglichen Vereinbarung nach § 311 Abs. 1 BGB (Vertragsfreiheit) zwischen Bank und Kreditnehmer und wird im Darlehensvertrag oder in dessen Ergänzungen festgehalten.