Restschuld
Auch: Restdarlehensbetrag · Restkapital
Die Restschuld ist der Betrag eines Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht durch Tilgungsleistungen zurückgezahlt wurde. Sie sinkt mit jeder geleisteten Rate und ist besonders am Ende der Zinsbindungsfrist entscheidend für die Anschlussfinanzierung.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Restschuld vor allem in zwei Situationen relevant: bei der Beratung zur Anschlussfinanzierung und beim Immobilienverkauf durch einen Eigentümer, dessen Darlehen noch nicht vollständig getilgt ist.
Wichtige Punkte:
- Berechnung: Bei Annuitätendarlehen sinkt die Restschuld nicht linear, sondern zunehmend schneller, da mit fallendem Zinsanteil der Tilgungsanteil an der gleichbleibenden Rate steigt (Zinseszinseffekt). Zu Beginn der Laufzeit ist die Restschuld nach Jahren daher oft höher, als Laien erwarten.
- Restschuld am Ende der Zinsbindung: Nach Ablauf der Sollzinsbindung (häufig 10, 15 oder 20 Jahre) ist das Darlehen in der Regel nicht vollständig getilgt. Die verbleibende Restschuld muss über eine Anschlussfinanzierung (Prolongation bei der bisherigen Bank oder Umschuldung zu einer anderen Bank) weiterfinanziert werden.
- Relevanz beim Verkauf: Verkauft ein Eigentümer eine noch finanzierte Immobilie, muss die Restschuld gegenüber der Bank abgelöst werden – entweder aus dem Verkaufserlös oder durch vorzeitige Rückzahlung. Bei laufender Zinsbindung wird dafür meist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, da die Bank durch die vorzeitige Ablösung Zinseinnahmen verliert.
- Restschuldbescheinigung: Banken stellen auf Anfrage eine Restschuldbescheinigung (Ablösewert) aus, die für Notar und Käufer bei der Kaufabwicklung wichtig ist, insbesondere zur Berechnung der Löschungsbewilligung für die Grundschuld.
- Makler sollten Verkäufern frühzeitig empfehlen, die aktuelle Restschuld und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei ihrer Bank zu erfragen, um den Netto-Verkaufserlös realistisch einzuschätzen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer hat vor acht Jahren ein Annuitätendarlehen über 300.000 Euro mit 15-jähriger Zinsbindung aufgenommen. Er möchte die Immobilie jetzt verkaufen. Die Bank teilt ihm mit, dass die aktuelle Restschuld noch 210.000 Euro beträgt. Diesen Betrag muss er aus dem Verkaufserlös an die Bank zurückzahlen, zuzüglich einer Vorfälligkeitsentschädigung wegen der vorzeitigen Ablösung innerhalb der Zinsbindungsfrist.
Rechtsgrundlage
- § 488 BGB – Grundpflichten aus dem Darlehensvertrag (Rückzahlung der Darlehensvaluta inklusive Zinsen).
- Keine eigenständige spezialgesetzliche Regelung der Restschuld; sie ergibt sich rechnerisch aus dem Tilgungsplan des jeweiligen Darlehensvertrags.