Kapitaldienst

Der Kapitaldienst ist eine der zentralen Kennzahlen jeder Immobilienfinanzierung und für Makler in der Käuferberatung unverzichtbar, weil er die tatsächliche monatliche Belastung greifbar macht – unabhängig vom nominalen Darlehensbetrag oder Kaufpreis.

Berechnung: Kapitaldienst = Zinszahlung + Tilgungszahlung (pro Periode, meist Monat). Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt die Gesamtrate über die Zinsbindung konstant, während sich der Zinsanteil mit sinkender Restschuld verringert und der Tilgungsanteil entsprechend steigt.

Praxisrelevanz für Makler:

• Der Kapitaldienst ist die Grundlage für die Frage, ob sich ein Käufer die Immobilie "leisten kann" – Banken vergleichen ihn mit dem verfügbaren Haushaltseinkommen (Kapitaldienstfähigkeit).
• Faustregel in der Beratung: Der Kapitaldienst sollte in der Regel nicht mehr als etwa 35-40 % des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen, wobei individuelle Lebenshaltungskosten, weitere Verbindlichkeiten und Rücklagenbedarf zu berücksichtigen sind.
• Bei variablen oder mehreren Finanzierungsbausteinen (z. B. Bankdarlehen + KfW-Darlehen + Eigenkapital) ist der Gesamtkapitaldienst aller Bausteine zu addieren.
• Nach Ende der Zinsbindung kann sich der Kapitaldienst bei Anschlussfinanzierung durch geänderte Zinssätze deutlich verändern – ein wichtiger Beratungshinweis für Käufer bei der Wahl der Zinsbindungsdauer.

Der Begriff wird oft synonym mit "Rate" verwendet, ist aber präziser, weil er ausdrücklich beide Bestandteile – Zins und Tilgung – umfasst und von reinen Nebenkosten (z. B. Instandhaltungsrücklage, Hausgeld) abgrenzt.

Ein Käufer finanziert 300.000 Euro mit 3,8 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung. Der monatliche Kapitaldienst beträgt (3,8 % + 2 %) × 300.000 € / 12 = 1.450 Euro. Diese Summe muss der Käufer zusätzlich zu laufenden Wohnkosten wie Hausgeld oder Instandhaltungsrücklage monatlich aufbringen können.