Einberufung der Eigentümerversammlung
Auch: Einladung · Ladung zur Eigentümerversammlung
Die Einberufung ist die formelle, schriftliche Ladung aller Wohnungseigentümer zu einer Eigentümerversammlung durch den Verwalter unter Angabe von Ort, Zeit und Tagesordnung. Sie muss bestimmte Fristen und Formvorschriften einhalten, damit gefasste Beschlüsse wirksam sind.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die korrekte Einberufung wichtig, weil formale Fehler ein häufiger Grund für erfolgreiche Beschlussanfechtungen sind und damit Rechtsunsicherheit über wichtige Beschlüsse (z. B. Sanierungsbeschlüsse) schaffen können.
Zentrale Regeln:
- Zuständigkeit: Grundsätzlich lädt der Verwalter ein (§ 24 Abs. 1 WEG). Fehlt ein Verwalter oder verweigert er die Einberufung pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).
- Frist: Die Einladung muss mindestens drei Wochen vor dem Versammlungstermin zugehen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG); in dringenden Fällen kann die Frist verkürzt werden.
- Form: Textform genügt (§ 24 Abs. 4 Satz 1 WEG), also auch E-Mail, sofern die Gemeinschaftsordnung dem nicht entgegensteht oder die Eigentümer dem zugestimmt haben.
- Inhalt: Die Einladung muss Ort, Zeit und die konkrete Tagesordnung enthalten. Über Punkte, die nicht ordnungsgemäß angekündigt wurden, darf grundsätzlich nicht wirksam beschlossen werden (Ausnahme: Dringlichkeitsbeschlüsse in engen Grenzen).
- Initiativrecht der Eigentümer: Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer (Kopfzahl, bzw. nach Vereinbarung), die dies gemeinsam in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangen, können vom Verwalter die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung mit bestimmten Tagesordnungspunkten verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG).
- Fehlerfolgen: Formale Mängel bei der Einberufung (zu kurze Frist, falscher Einlader, fehlende Tagesordnungspunkte) machen gefasste Beschlüsse in der Regel nicht nichtig, aber anfechtbar – die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats erhoben werden (§ 45 WEG).
Praxistipp für den Makler: Bei der Durchsicht von WEG-Unterlagen vor dem Verkauf lohnt ein Blick auf Einladungsschreiben und Tagesordnung, um zu erkennen, ob wiederkehrende Formfehler oder Konflikte in der Gemeinschaft bestehen.
Beispiel aus der Praxis
Der Verwalter versendet die Einladung zur ordentlichen Eigentümerversammlung per E-Mail genau 20 Tage vor dem Termin. Da die gesetzliche Mindestfrist von drei Wochen (21 Tage) knapp unterschritten wurde, könnten in dieser Versammlung gefasste Beschlüsse von einem Eigentümer erfolgreich angefochten werden.
Rechtsgrundlage
- § 24 Abs. 1 WEG – Pflicht des Verwalters zur jährlichen Einberufung.
- § 24 Abs. 2 WEG – Recht von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer (Kopfzahl), eine außerordentliche Versammlung zu verlangen.
- § 24 Abs. 4 WEG – Form- und Fristvorgaben für die Einladung (Textform, drei Wochen).