Beschlussfähigkeit

Dieser Begriff ist für Makler vor allem historisch und bei der Einordnung älterer Protokolle relevant, taucht aber in Gemeinschaftsordnungen und Verwalterunterlagen noch häufig auf, weil viele Regelwerke aus der Zeit vor 2020 stammen.

Rechtslage bis 30.11.2020:

• Eine Versammlung war nur beschlussfähig, wenn die erschienenen (oder vertretenen) Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile auf sich vereinten (§ 25 Abs. 3 WEG a.F.).
• War die Versammlung nicht beschlussfähig, musste der Verwalter eine Wiederholungsversammlung einberufen, die dann unabhängig von der Teilnehmerzahl beschlussfähig war (§ 25 Abs. 4 WEG a.F.) – Voraussetzung: die Einladung wies ausdrücklich auf diese Rechtsfolge hin.

Rechtslage seit 01.12.2020 (WEMoG):

• Das Quorum wurde ersatzlos gestrichen. Jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Anzahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig.
• Dies erleichtert die Beschlussfassung erheblich, kann aber theoretisch dazu führen, dass ein einzelner anwesender Eigentümer allein Beschlüsse fasst, wenn niemand sonst erscheint.

Praxisrelevanz für den Makler: Bei der Prüfung älterer Beschluss-Sammlungen (vor 2020) sollte geprüft werden, ob eine Erstversammlung tatsächlich beschlussfähig war oder ob es sich um eine korrekt angekündigte Wiederholungsversammlung handelte – andernfalls waren gefasste Beschlüsse anfechtbar.

Bei einer Eigentümerversammlung im Jahr 2019 erscheinen nur Eigentümer mit 40 % der Miteigentumsanteile. Die Versammlung ist damit nach altem Recht nicht beschlussfähig; gefasste Beschlüsse sind anfechtbar. Bei einer vergleichbaren Versammlung im Jahr 2024 wäre dieselbe Teilnehmerzahl unproblematisch, da kein Quorum mehr gilt.