Beschlusskompetenz
Auch: Beschlusszuständigkeit
Beschlusskompetenz bezeichnet die Frage, ob die Eigentümerversammlung für eine bestimmte Regelung überhaupt zuständig ist und diese wirksam per Mehrheitsbeschluss treffen darf – im Unterschied zu Themen, die nur durch eine einstimmige Vereinbarung aller Eigentümer geregelt werden können.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die Beschlusskompetenz ein zentraler Prüfpunkt, um zu beurteilen, ob ein in der Beschluss-Sammlung dokumentierter Beschluss überhaupt rechtswirksam sein kann oder ob er nichtig ist.
Kernpunkte:
- Seit der WEG-Reform 2020 wurde die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft deutlich erweitert (§ 19 Abs. 1 WEG). Die Eigentümerversammlung kann nun grundsätzlich über nahezu alle Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen, auch über Kostenverteilungsschlüssel im Einzelfall (§ 16 Abs. 2 WEG) und bauliche Veränderungen (§ 20 WEG).
- Grenzen der Beschlusskompetenz bestehen dort, wo das Gesetz ausdrücklich eine Vereinbarung (Einstimmigkeit bzw. Zustimmung aller betroffenen Eigentümer, oft auch dinglich zu sichern) verlangt, etwa bei der Änderung der Miteigentumsanteile oder bei Eingriffen in das Sondereigentum eines Einzelnen ohne dessen Zustimmung.
- Ein Beschluss, der ohne Beschlusskompetenz gefasst wird, ist nicht nur anfechtbar, sondern von Anfang an nichtig – er muss nicht innerhalb der Monatsfrist angefochten werden, sondern kann jederzeit gerichtlich als nichtig festgestellt werden.
- Typische Streitfälle: Kann die Versammlung mehrheitlich beschließen, das Sondereigentum baulich einzuschränken? Kann sie den Kostenverteilungsschlüssel dauerhaft ändern? Seit 2020 ist vieles davon möglich, was vor der Reform nur durch Vereinbarung ging – die Abgrenzung bleibt aber komplex und einzelfallabhängig.
Für die Beratungspraxis: Bei Zweifeln an der Wirksamkeit älterer oder ungewöhnlicher Beschlüsse sollte der Makler auf rechtliche Prüfung durch einen Fachanwalt oder die Hausverwaltung hinweisen, bevor er Aussagen zur Verbindlichkeit gegenüber einem Käufer trifft.
Beispiel aus der Praxis
Die Eigentümerversammlung beschließt mehrheitlich, künftig die Kosten für die Aufzugswartung nach Nutzung statt nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Da § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG der Versammlung seit 2020 die Kompetenz gibt, den Verteilungsschlüssel für einzelne Kostenarten zu ändern, ist dieser Beschluss von der Beschlusskompetenz gedeckt und wirksam, sofern er nicht angefochten wird.
Rechtsgrundlage
- § 19 Abs. 1 WEG – Grundnorm zur (erweiterten) Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung seit 2020.
- § 16 Abs. 2 WEG – Beschlusskompetenz zur Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln in bestimmten Fällen.