Nichtiger Beschluss

Im WEG-Recht ist streng zwischen nichtigen und anfechtbaren Beschlüssen zu unterscheiden – eine Unterscheidung mit erheblicher praktischer Tragweite:

• Anfechtbare Beschlüsse sind zunächst wirksam. Sie können nur innerhalb der Monatsfrist des § 45 WEG durch Klage vor Gericht angefochten werden; unterbleibt die fristgerechte Anfechtung, wird der Beschluss bestandskräftig – auch wenn er inhaltlich fehlerhaft war (z. B. wegen mangelnder Beschlussfähigkeit, formeller Ladungsmängel oder Verstoßes gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung).
• Nichtige Beschlüsse sind demgegenüber von Anfang an unwirksam. Ihre Nichtigkeit kann von jedem Betroffenen jederzeit, ohne Fristbindung, geltend gemacht werden – auch noch nach Jahren, notfalls im Wege der Feststellungsklage.

Typische Gründe für die Nichtigkeit eines Beschlusses:

• Fehlende Beschlusskompetenz: Die Eigentümerversammlung fasst einen Beschluss zu einer Angelegenheit, für die ihr keine Beschlusskompetenz zusteht (z. B. Eingriff in das Sondereigentum eines Eigentümers ohne dessen Zustimmung, Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Grundlagengeschäfte ohne entsprechende Vereinbarung).
• Verstoß gegen zwingendes Recht: Der Beschluss widerspricht zwingenden gesetzlichen Vorschriften, von denen nicht abgewichen werden darf (§ 134 BGB analog).
• Sittenwidrigkeit: Der Beschluss verstößt gegen die guten Sitten (§ 138 BGB), etwa bei gezielter Benachteiligung einzelner Eigentümer ohne sachlichen Grund.
• Bestimmtheitsmangel: Der Beschlussinhalt ist derart unklar oder widersprüchlich, dass sein Regelungsgehalt nicht feststellbar ist.

Praxisrelevanz für Makler:

• Bei der Prüfung der Beschlusssammlung sollte unterschieden werden, ob ein fraglicher Beschluss möglicherweise nichtig ist (Risiko besteht dauerhaft) oder „nur“ anfechtbar war und mangels fristgerechter Klage bestandskräftig geworden ist (Risiko regelmäßig ausgeschlossen).
• Käufer sollten wissen, dass auch bestandskräftige, aber ursprünglich nichtige Beschlüsse (z. B. zu Sonderumlagen) weiterhin angreifbar sein können, was zu finanzieller Unsicherheit führen kann.

Die Eigentümerversammlung beschließt mehrheitlich, dass ein einzelner Eigentümer den Balkon seiner Wohnung nicht mehr nutzen darf, ohne dass dieser zugestimmt hat und ohne dass eine Rechtsgrundlage für einen solchen Eingriff in sein Sondernutzungsrecht besteht. Da der Versammlung hierfür die Beschlusskompetenz fehlt, ist der Beschluss nichtig – der betroffene Eigentümer kann sich jederzeit, auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist, auf die Nichtigkeit berufen.