Ladungsfrist

Nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG beträgt die gesetzliche Ladungsfrist mindestens drei Wochen vor dem Tag der Versammlung. Die Einberufung erfolgt in Textform (z. B. Brief, E-Mail) durch den Verwalter und muss Ort, Zeit sowie die Tagesordnung enthalten.

Wichtige Praxispunkte für Makler und Verwalter:

• Abweichende Fristen möglich: Die Gemeinschaftsordnung kann eine längere oder – innerhalb der Grenzen von Treu und Glauben – kürzere Frist vorsehen. Fehlt eine Regelung, gilt die gesetzliche Frist von drei Wochen.
• Fristberechnung: Die Frist wird ab Zugang der Einladung beim Eigentümer berechnet, nicht ab Absendedatum. Bei Zweifeln über den Zugang trägt der Verwalter die Nachweislast.
• Verkürzte Ladungsfrist in Eilfällen: Bei dringendem Handlungsbedarf (z. B. akute Gefahr, Frist läuft ab) kann ausnahmsweise eine kürzere Frist angesetzt werden; dies sollte im Einladungsschreiben ausdrücklich begründet werden, um Anfechtungsrisiken zu minimieren.
• Folgen einer Fristverletzung: Eine zu kurze Ladungsfrist macht gefasste Beschlüsse nicht automatisch nichtig, begründet aber regelmäßig einen Anfechtungsgrund nach § 45 WEG, wenn der Fehler das Abstimmungsergebnis beeinflusst haben könnte (Kausalitätserfordernis). Betroffene Eigentümer müssen die Anfechtung innerhalb eines Monats nach der Versammlung gerichtlich geltend machen.
• Für Makler ist die korrekte Einhaltung der Ladungsfrist bei der Prüfung von Beschlusssammlungen und Protokollen relevant, insbesondere wenn ein Käufer wissen möchte, ob Beschlüsse (z. B. über Sonderumlagen) formell einwandfrei zustande gekommen sind.

Der Verwalter versendet die Einladung zur ordentlichen Eigentümerversammlung am 1. eines Monats per E-Mail; die Versammlung ist für den 20. desselben Monats angesetzt. Da zwischen Zugang und Versammlungstermin weniger als drei Wochen liegen, könnte ein Eigentümer, der der Ladungsverkürzung nicht zugestimmt hat, die dort gefassten Beschlüsse fristgerecht anfechten.