Tagesordnung
Auch: TOP · Tagesordnungspunkte
Die Tagesordnung enthält die einzelnen Punkte (Tagesordnungspunkte, kurz TOP), über die in einer Eigentümerversammlung beraten und beschlossen werden soll. Sie muss den Eigentümern zusammen mit der Einladung mitgeteilt werden, damit sich jeder auf die Themen vorbereiten kann.
Ausführliche Erklärung
Die Tagesordnung ist ein zentrales formales Element der Eigentümerversammlung und hat unmittelbare rechtliche Bedeutung für die Wirksamkeit von Beschlüssen:
- Ankündigungspflicht: Nach § 23 Abs. 2 WEG muss der Gegenstand eines Beschlusses bei der Einberufung mindestens der Art nach bezeichnet werden. Eine zu vage Formulierung ("Verschiedenes", "Sonstiges") reicht für konkrete Sachbeschlüsse in der Regel nicht aus.
- Folge fehlender Ankündigung: Wird über einen nicht ordnungsgemäß angekündigten Tagesordnungspunkt abgestimmt, ist der gefasste Beschluss nicht nichtig, aber anfechtbar – er bleibt also zunächst wirksam, kann aber innerhalb der Monatsfrist per Anfechtungsklage zu Fall gebracht werden. Ausnahme: Sind alle Eigentümer anwesend oder vertreten und stimmen einstimmig der Behandlung zu (Vollversammlung mit Einverständnis), heilt dies den Formmangel.
- Reihenfolge und Struktur: Verwalter listen die TOPs typischerweise durchnummeriert (TOP 1, TOP 2 usw.), beginnend meist mit formalen Punkten (Feststellung der Beschlussfähigkeit, Genehmigung des letzten Protokolls) und endend mit "Sonstiges" für unverbindliche Diskussionen ohne Beschlussfassung.
- Ergänzungsanspruch: Einzelne Eigentümer können verlangen, dass bestimmte Punkte auf die Tagesordnung gesetzt werden, sofern sie dies rechtzeitig vor Einladungsversand beim Verwalter beantragen (Ausfluss des Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung).
Für Makler ist die Tagesordnung eine wichtige Informationsquelle bei der Objektprüfung: Protokolle vergangener Versammlungen mit ihren TOPs zeigen, welche Sanierungen, Streitpunkte oder Kostenentwicklungen die Gemeinschaft beschäftigen.
Beispiel aus der Praxis
Die Einladung zur Eigentümerversammlung nennt als TOP 5 "Beschlussfassung über die Sanierung der Tiefgaragenzufahrt". Ein in der Versammlung spontan gestellter Antrag, stattdessen über den Austausch sämtlicher Fenster der Anlage abzustimmen, kann mangels Ankündigung nicht wirksam beschlossen werden, da dies ein eigenständiger, nicht angekündigter Tagesordnungspunkt wäre.
Rechtsgrundlage
- § 23 Abs. 2 WEG – Pflicht zur Ankündigung des Gegenstands eines Beschlusses bei der Einberufung.
- § 45 WEG – Anfechtungsklage bei formellen oder inhaltlichen Mängeln von Beschlüssen, einschließlich fehlender Ankündigung.