Nicht überbaubare Grundstücksfläche
Auch: Nicht überbaubarer Grundstücksteil
Die nicht überbaubare Grundstücksfläche ist der Teil eines Grundstücks, der außerhalb der durch Baugrenzen, Baulinien oder Bebauungstiefen festgesetzten Bauflächen liegt. Hauptgebäude dürfen dort nicht errichtet werden; zulässig sind in der Regel nur untergeordnete Nebenanlagen.
Ausführliche Erklärung
Der Bebauungsplan legt über die Festsetzungen nach § 23 BauNVO fest, wo auf einem Grundstück überhaupt gebaut werden darf:
- Baugrenze: Die Bebauung darf die Baugrenze nicht überschreiten, muss sie aber nicht ausnutzen (flexible Obergrenze).
- Baulinie: Die Bebauung muss auf der Baulinie errichtet werden (verbindliche Fluchtlinie, z. B. für geschlossene Straßenfronten).
- Bebauungstiefe: Alternative Festsetzungsform, die die zulässige Bautiefe ab einer Bezugslinie (meist der Straßenbegrenzungslinie) angibt.
Die Fläche außerhalb dieser Linien ist die nicht überbaubare Grundstücksfläche. Sie ist keineswegs "wertlos", sondern übernimmt wichtige Funktionen:
- Nebenanlagen (§ 14 BauNVO) wie Garagen, Carports, Gartenhäuser sind dort unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
- Stellplätze und Garagen sind nach § 23 Abs. 5 BauNVO auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche grundsätzlich zulässig, sofern der Bebauungsplan nichts anderes regelt.
- Freiflächenfunktion: Sie sichert Abstandsflächen, Belichtung, Belüftung, Gartenanteil und das städtebauliche Erscheinungsbild (z. B. einheitliche Vorgärten, rückwärtige Ruhezonen).
Für die Maklerpraxis ist die genaue Kenntnis der Baugrenzen/-linien zentral bei der Beurteilung von Erweiterungs- und Ausbaupotenzialen: Ein scheinbar großes Grundstück kann durch eng gefasste Baugrenzen eine deutlich kleinere bebaubare Fläche haben, als die Grundstücksgröße vermuten lässt. Bei Anbauten, Wintergärten oder Erweiterungen muss stets geprüft werden, ob sie innerhalb der überbaubaren Fläche liegen oder eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) erforderlich ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein 800 m² großes Grundstück ist im Bebauungsplan mit einer Baugrenze versehen, die nur einen 300 m² großen Bereich in der Grundstücksmitte als bebaubar ausweist. Der Käufer möchte einen Wintergarten anbauen, der über die Baugrenze in den rückwärtigen, nicht überbaubaren Grundstücksteil hineinragen würde. Dafür ist eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 BauGB erforderlich – eine Garage im rückwärtigen Bereich wäre dagegen als Nebenanlage regelmäßig ohne Weiteres zulässig.
Rechtsgrundlage
- § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB – Ermächtigung zur Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen im Bebauungsplan.
- § 23 BauNVO – Konkrete Regelung von Baugrenze, Baulinie und Bebauungstiefe.
- § 14 BauNVO – Zulässigkeit von Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Fläche.
- § 31 Abs. 2 BauGB – Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans im Einzelfall.