Baugrenze
Die Baugrenze ist eine im Bebauungsplan festgesetzte Linie, die die überbaubare Grundstücksfläche nach außen begrenzt. Gebäude dürfen diese Linie nicht überschreiten, müssen sie aber – anders als bei der Baulinie – nicht zwingend erreichen.
Ausführliche Erklärung
Die Baugrenze ist neben der Baulinie eines der zentralen Instrumente zur Festlegung der überbaubaren Grundstücksfläche nach § 23 BauNVO. Für Makler ist der Unterschied zur Baulinie entscheidend:
- Baugrenze: Definiert nur die äußere Grenze – innerhalb der Baugrenze kann frei gebaut werden, das Gebäude kann also auch zurückversetzt errichtet werden. Ein Überschreiten der Baugrenze ist grundsätzlich unzulässig, es sei denn, der Bebauungsplan lässt ein geringfügiges Vortreten von Gebäudeteilen (z.B. Balkone, Erker) ausdrücklich zu.
- Baulinie: Zwingt zum Bauen genau auf dieser Linie (z.B. zur Wahrung einer geschlossenen Straßenfront).
Baugrenzen werden im Bebauungsplan zeichnerisch dargestellt und ergeben zusammen mit weiteren Festsetzungen (GRZ, GFZ, Geschosszahl, Abstandsflächen) die konkret bebaubare Fläche und das mögliche Bauvolumen eines Grundstücks. Für die Wertermittlung und Vermarktung eines Baugrundstücks ist die Lage der Baugrenzen zentral, da sie die Positionierung, Größe und ggf. auch die Ausrichtung des Gebäudes vorgibt.
Bei bestehenden Gebäuden, die außerhalb der Baugrenze errichtet wurden (z.B. durch spätere Planänderung oder Altbestand vor Planaufstellung), kann Bestandsschutz greifen – Erweiterungen oder Neubauten müssen sich dann aber wieder innerhalb der Baugrenze bewegen, sofern keine Befreiung nach § 31 BauGB erteilt wird.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bebauungsplan legt für ein Wohngebiet eine Baugrenze fest, die einen Mindestabstand von 5 Metern zur Straße vorsieht. Ein Bauherr plant sein Einfamilienhaus mit einem Abstand von 7 Metern zur Straße – das ist zulässig, da er innerhalb der Baugrenze bleibt und diese nicht überschreitet.
Rechtsgrundlage
- § 23 BauNVO – regelt Baulinie, Baugrenze und Bebauungstiefe als Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksfläche.
- § 9 BauGB – ermächtigt Gemeinden zur Festsetzung solcher Regelungen im Bebauungsplan.