Grünfläche
Auch: Öffentliche Grünfläche · Grünfestsetzung
Eine Grünfläche ist eine im Bebauungsplan förmlich festgesetzte Nutzungsart, die Flächen für öffentliche Parkanlagen, Kleingärten, Spielplätze, Sportplätze, Friedhöfe oder Grünzüge sichert. Auf Grünflächen ist – von Ausnahmen wie kleinen Nebenanlagen abgesehen – keine bauliche Nutzung zulässig.
Ausführliche Erklärung
Die Festsetzung von Grünflächen erfolgt auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB und dient der Sicherung von Freiraumfunktionen im Siedlungsgebiet. Der Bebauungsplan kann dabei die Art der Grünfläche näher bestimmen, etwa als:
- Parkanlage – öffentlich zugängliche Grünanlage mit Erholungsfunktion,
- Dauerkleingärten – nach dem Bundeskleingartengesetz geschützte Kleingartenanlagen,
- Sport- und Spielplätze,
- Friedhöfe,
- Grünzüge und private Grünflächen – auch nicht-öffentliche Grünflächen können festgesetzt werden.
Für Makler und Grundeigentümer entscheidend:
- Bebauungsausschluss: Eine als Grünfläche festgesetzte Fläche ist grundsätzlich von jeglicher Wohn- oder Gewerbebebauung ausgeschlossen; zulässig sind allenfalls untergeordnete Nebenanlagen (z. B. Spielgeräte, Wegebefestigungen, kleine Vereinsheime bei entsprechender Zweckbindung).
- Wertrelevanz: Grundstücke, die im Bebauungsplan als Grünfläche festgesetzt sind, haben keinen Baulandwert, sondern werden regelmäßig als Grünland bzw. mit einem deutlich reduzierten Verkehrswert bewertet – ein wichtiger Punkt bei der Objektbewertung.
- Private Grünflächen: Auch private Gartenflächen können als "private Grünfläche" festgesetzt werden, um z. B. Gehölzbestände oder Sichtschutzgrün dauerhaft zu sichern – dies schränkt die private Nutzung (z. B. Bebauung mit Gartenhäusern) unter Umständen ein.
- Übernahmeanspruch: Wird eine private Fläche durch die Grünflächenfestsetzung wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll nutzbar, kann unter Umständen ein Übernahmeanspruch nach § 40 BauGB gegenüber der Gemeinde bestehen.
- Kompensationsfunktion: Grünflächen dienen häufig zugleich als Ausgleichsflächen für Eingriffe in Natur und Landschaft im Rahmen der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bebauungsplan weist am Rand eines Neubaugebiets einen 3 Hektar großen Streifen als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Parkanlage" aus. Ein angrenzender Grundstückseigentümer, der auf einem Teil dieser Fläche ein Gartenhaus errichten möchte, erhält keine Baugenehmigung, da die Fläche ausschließlich der öffentlichen Grünnutzung vorbehalten ist.
Rechtsgrundlage
- § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB – Ermächtigungsgrundlage zur Festsetzung von Grünflächen im Bebauungsplan, einschließlich näherer Zweckbestimmung.
- § 40 BauGB – Übernahmeanspruch des Eigentümers bei wirtschaftlich unzumutbaren Festsetzungen.
- Bundeskleingartengesetz (BKleingG) – ergänzend anwendbar bei Festsetzung als Dauerkleingartenanlage.